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盘点:成都房价稳中向上 2015楼市八大新变化

成都商报 201518

 

2014年,中国楼市走过了极不平静的一年,上半年房企大规模地以价换量,下半年解除“限购”浪潮迭起,年底政策和信贷层面双双松绑。可以说,经历如此剧烈起伏的三个阶段,无论是房地产从业人员还是普通购房者,都是没有预料到的。

日前,中国社科院财经院、城市与竞争力研究中心及社会科学文献出版社共同发布的《住房绿皮书:中国住房发展报告(2014~2015)》预测:限购政策有望全面退出;中国房价以软着陆为主;万科等地产寡头格局显现雏形;未来一半以上房地产开发商将转行或从市场中消失;高端住房市场需求将受到抑制。

仔细回忆一下2014年楼市,哪些事件是能够被你我记住的?几天前,透明房产网发布《2014成都房地产销售排行榜》,全面展现了成都房企20强和单盘10强的销售业绩;“零首付、零利率、零压力”,走过营销花样百出的2014年之后,相信无论是哪家开发商都会自觉黔驴技穷;从总价百万的入门级别墅到单价3万元的国际级精装公寓,总是不乏让我们眼前一亮的产品……

哪一些企业会接掌新势力,成为2015年成都楼市的黑马?哪一个新兴板块,将崛起为新一年楼市新增供应扎堆的热点?60后、70后、80后,哪一个人群有望成为下一个购买主力?智能化社区呼声渐起,这会否成为产品突围的一个方向……

2015年成都楼市将迎来怎样的气象?行业留给我们哪些想象的空间?历时半个月,我们通过对现有政策的解读、探寻行业风向标企业的新动向、探访去年土地供应的热点区域、对话洞悉本地楼市的资深业内人士,梳理出2015年成都楼市有可能出现的8大新趋势。

新面貌

十年栽培  收获麓山

麓山成熟真正融入主城区有三大标志:行政区划上进入天府新区不再是郊县;麓山大道经改造从之前郊区主干道变身高规格市政道路;更大规模普通住宅的开发建设和更多市民的搬迁入住,催生城市生活配套真正成熟。2003年麓山国际社区启动开发到今天已经超过10年,麓山从2015年开始将迎来真正的收获季。

如果你很久没有到过麓山,那你一定会惊奇这里最近一年的变化。从天府大道转到麓山大道,道路已经变成双向8车道,而且道路路面、人行道、非机动车道、垃圾桶、公交站台、路牌甚至是路口电子眼,都完全照市区道路标准配备。成都商报记者日前实地采访发现,去年麓山大道一期维护维修工程已经竣工,麓山大道成自泸高速向西的二期工程开始打围,而与麓山大道对接的梓州大道(原红星路南延线)南段也初具通车能力。

2015年,麓山已经在酝酿新的楼市风暴。去年成功拍地的合能麓山新项目“幸福麓山”,售楼部已经修好并且亮出楼盘名字。而国际资本大亨铁狮门投资开发的麓岭汇进入快速施工阶段,部分楼栋已经封顶;海昌天澜的别墅已经售罄,洋房所剩无几,今年即将主推高层住宅。

“高端”、“低密度”是之前麓山板块的楼市标签,但从2015年开始,“麓山长高”将成为事实。从各大房企传来的消息,麓湖生态城、麓岭汇、幸福麓山、海昌天澜以及规划中的宏达麓山新项目都将推出大量高层,而高层住宅开发量、社区入住率等是新城区成熟度的重要指标。

麓山国际社区是区域的起点也是片区的功臣,历经10年栽培,2015成都楼市收获麓山。

新势力

全面发力  誓破定局

最近三年,成都楼市前五名的面孔基本恒定:保利、蓝光、万科、华润、绿地。但2015年,蓝润、新欧鹏、人居置业、俊发……一大批楼市新势力将对现有格局发起全面冲击。

如果把房企销售金额前十名视为成都楼市的第一梯队,那么,2014年,你只需完成32亿元的销售备案即可跻身第一阵营。

2015年,蓝润地产将全面发力,销售金额冲进楼市前三。”日前,蓝润地产相关负责人告诉成都商报记者,过去的一年,蓝润地产花费巨资拿地和打造核心团队,今年将在销售端口火力全开。“定位首置首改,注重高性价比,在量和规模上将实现突破。”一位资深业内人士指出,蓝润地产新获取地块分布在主城区和绕城以内的热点地段,如果盘面能做到12个盘以上,挺进楼市前三并非不可能。目前,成都楼市此种规模效应的最典型代表是保利和蓝光。

新鸥鹏、人居置业等实力干将,在2015年亦不容小觑。去年612日,新鸥鹏地产以18亿元在三圣乡拿下128亩的四宗土地,与绿地中心468米高楼一街之隔。当天,新鸥鹏集团副总裁李战洪就在微博上表示:新鸥鹏未来目标直指全国20强。根据公开数据,2013年新鸥鹏的销售额约为45亿元。

“除最近亮相的人居·东御佲家外,2015年,人居置业还将有两个新项目进入强销期,表现值得期待。”一位接近人居置业的消息人士告诉记者,人居置业剑南大道项目已完成环评公示,预计上半年入市;其在双楠大道打造的高端低密项目人居·紫云庭,亦将于今年上半年入市。 成都商报记者 王胜波

新区域

大丰升级  血战商业

2014225日,优品道大丰拿地;316日,绿地城开盘万人云集;银泰意向入驻大丰;保利城持续热卖……这一切都在汇聚成趋势:大丰将成为品牌开发商众多、商业体量升级、产品丰富、竞争激烈的全城热点区域。新一代商业地产在此涌现,新的商业地标在此崛起,更新换代,补齐配套,2015年,大丰将血战商业,炙手可热。

“保利是最先进入的品牌开发商,从2011年到现在卖得都非常好,目前大一期已经销售完毕。”保利相关负责人表示,2015年,保利城将以精品住宅为主,商业主要是社区商业和风情商业街,并没有做大型的集中式商业,将跳出区域的商业竞争。但周边项目的集中商业,将成为保利城业主最好的综合配套。

城北优品道广场,是优品道2015年进军城北的又一城市级作品,总建面约50万平米。“预计2015年年初亮相,集主题购物中心、甲级写字楼、星级酒店、文化产业、3d imax影院、高端精品商业街、舒居住宅、soho公馆为一体,将抢占区域的商业先机。”优品道相关负责人表示。

银泰在大丰的项目为银泰汇,预计今年年底或明年年初呈现,总体量超过百万平米。而绿地集团在城北打造的绿地城,商业总体量达到46万平米,包括超大商业中心、星级酒店、海派风情商业街、服务式公寓、国际化商务办公区,以及国际精英住区、超高层甲级写字楼。 “2015年商业肯定会启动,预计在年中。”绿地相关负责人透露。

大丰作为北改核心,将重点发展商务服务、现代商贸、科技服务等成都传统优势产业。但城北并无集中的商业板块,不能很好地满足区域人群的消费需求,未来片区内释放的大量商业正好弥补了这一市场空白。

新整合

资源整合  强者愈强

现在的资源整合不再仅仅是开发商整合外部资源来支撑项目,也包括开发商之间通过股权合作和股权收购的方式进行新的整合,而后一种整合模式,2014年已有多个案例出现,2015年或将成为成都楼市的大趋势。

2015年的第一个工作日,万科成为成都楼市关注度最高的企业,这缘于其去年1229日通过股权收购拿下的成外大学城251亩地块。特别值得一提的是,万科并不是通过传统的招拍挂来拿地,而是收购成都泰新公司股份,与其共同开发。成都商报记者注意到,成都已出现多起地产股权并购案例,出手者既有行业大佬,也有房企黑马,甚至还有地产私募巨头或第三方理财机构。

20136月,中洲地产接手深长城原大股东的转让股份之后,深长城旗下成都在建项目快速改名;年底,中粮地产公告称,公司及关联方拟全部收购基汇资本旗下成都房企硕泰丽都100%股权,其中,中粮地产持股61.45%2014年年初,泰合集团收购成都索菲特万达大饭店;3月,瑞安建业一举回购了领盛亚洲机会基金iii附属公司持有开发瑞安·城中汇的雅泉公司49%股权;7月,备受关注的江宇天府城通过股权转让,确立了新的战略凯时下载的合作伙伴,项目进入正式运营轨道;9月,2400亩的北城世纪公园易主,中信地产接手投资商合展集团,项目更名为中信太阳城……

中成房业相关负责人赵亮表示:“随着成都楼市逐渐成熟,房地产开发的专业要求越来越高,地产项目公司并购或更低级的土地置换交易将更多一些,未来甚至会出现更高层次地产集团之间的并购。”成都商报记者 熊沙杉

新人群

有钱任性  75后买豪宅

新兴的消费主力人群,已然被开发企业锁定为40岁左右的75后。从改善型到高端产品,无论是新经济形式如互联网造就的新富阶层,还是消费观念的改变,都使得75后成为新的楼市消费主力人群。

《一步之遥》之后,“old money”和“new money”火了。按照中文翻译,可以分别被叫做“老钱”和“新贵”,但必须说明的是,新贵不是暴发户。曾经是老钱活跃的豪宅市场,去年新贵进来抢了不少戏份,那些定价千万的豪宅,原本准备卖给40多岁的大叔,最后发现进来的人比想象的年轻。

银泰中心营销负责人说,年龄3040岁的客群占到成交总量的一半左右。当保利推出两河森林的联排、叠拼、洋房产品时,年龄40岁左右的客户占据了绝大多数,项目负责人戏称,客户比“大叔”年轻多了。万科公园五号的负责人透露,他们300多万元的大平层,很多飞行员看了就买,还推荐亲戚朋友来。

高端客户年轻化在每个项目都有体现,这至少有两个背景:一是目前3040岁的客群,逐渐成为社会中坚力量,是市场上对于高品质住宅需求量最大的一个群体。另一个背景是,成都的高端物业价格与国内一线城市相比很有优势,同样是500万,在北京只能购买一套普通三居室,在成都则可以买到最好的别墅或大平层。此外,互联网崛起之后,很多财富神话就此出现,而70后、80后正是移动互联网创业的中坚人群。去年曾有国内某知名电商品牌的老板在银泰中心购买了一套价值千万的华悦府大户型,这个老板也是80后。

新产品

产品智能化  改变青年的生活方式

2014年的最后一季度,小米的you 国际青年公寓引起楼市强烈关注。智能家居被如日中天的小米推入楼市,由开发商研发的智能公寓到由it大佬研发的智能公寓,这种本质性的改变,注定让智能化这三个字成为当下以及未来很长一段时间刚需楼盘的关键词。

2010年起,智能公寓的概念就不断在楼市中出现,但这次真正让业者和购房者看到智能公寓时代来临的,还是像小米这样的it巨头高调进入楼市。

曾经的“智能公寓”是我们听到过的样子:可以通过电话遥控电饭煲煮饭的时间;回家之前室内的温度就已经远程控制好;出门后家中自动断电;可以根据光线感应自动开合窗帘……这些技术上的智能已经不是现在智能公寓的卖点。小米的you 国际青年公寓,以租房的商业模式运营,租下整栋楼,重新改造之后向青年人出租,主要针对初上班的年轻人。其卖点是良善的公共空间和紧密的社区氛围,让年轻人之间更好地交流。公共区域设计更像咖啡厅或其他休闲bar,客厅布置得时尚而文艺,还有各种机关。

目前成都引入“智能”概念的项目越来越多,这些项目集中在针对年轻人的刚需楼盘中。毫无疑问,智能住宅势必会成为未来刚需发展的新趋势,但也有业界人士质疑,智能住宅的科技、服务设计与目前相对应的配套还有一定的距离,如何将这些好的理念真正落实下来,真正让购房者享受到智能产品的优待,未来还有一段路要走。

新领域

文化旅游地产  强势来袭

文化旅游地产是地产的升级或者转型,是区别于商业地产、产业地产、住宅市场外的另一种存在形式。文化旅游地产越来越多地复合了文化产业发展、旅游观光、商务休闲、养生养老等概念,涉及酒店、商业、运动、休闲、物业等多种形态的开发。

文化旅游地产的开发和投资前景引得众多开发商试水。201412月,商业地产巨头万达巨资开发武汉“汉秀”、电影乐园等正式投入使用。2015年,包括华侨城、银泰、万达在内的房企纷纷进军四川文化旅游地产领域,在三岔湖板块、温江寿安板块等区域都将涌现出一大波文化旅游地产项目。

据了解,目前银泰在大丰打造的银泰mall项目,就是一个集合了业态功能集零售、餐饮、休闲娱乐、文化创意、现代商务等于一体大型文旅项目。万达也有意在成都周边区县择址,打造一个全新的万达文化旅游地产项目。由乐谷浪在温江打造的悦榕庄项目,结合了川西民居的特色,并且在建设设计上融合陈家桅杆的独具历史韵味。简阳三岔湖板块丰富的水系资源也将成为大型旅游地产的集中地,包括中洲、世贸等企业都在三岔湖拿地开发,项目也将陆续面世。

业内普遍认为,住宅和商业地产开发已经成为房地产开发领域的红海,而文化旅游地产目前还处于起步阶段,万达、银泰、华侨城等房企巨头在成都市场开了个好头,势必引领这一波浪潮。

新平台

楼市震荡  加速人才流动

房地产人才在行业内跳槽的案例每年比比皆是,但2014年房企高管离职风波不断。行业人士指出,从2013年开始楼市进入白银时代,房地产行业转型和洗盘的加速。2015年,因市场马太效应加剧,地产中小企业的人才吸附能力或更弱,转型和转行两大关键词。

据某全国性财经媒体统计,2014a股共59家上市房企81名关键管理人员离职,较前年增加超七成。最近三个月以来,西南楼市也不断传出人才离职的消息,银泰城项目营销总监彭致远、万华地产营销总监李萍、协信集团副总裁魏开忠相继离职。

业内人士表示,在2015年,高管离职的现象会逐渐扩大为地产行业中低层从业者的洗牌和转行。“现在房地产市场已经进入了规模化发展的成熟期,中、小型房企的生存空间越来越有限,其中不少会被并购或淘汰出市场,从而导致房地产行业就业之变。”高策新源董事长廖建华分析认为,2015年房地产行业基础从业者出现工作调整、变动、转行力度加大的同时,对应的是房地产市场高度集中,对从业人员的职业能力、综合素质要求增高,形成更为成熟的人才梯度。

前几天,一些龙头企业的招聘广告开始在业内流传,包括保利、蓝光、绿地、万科、招商在内的地产巨头纷纷拿出丰富的就职岗位和丰厚的薪资收入吸引人才的进驻。随着房地产市场成熟度不断提升,传统只会“卖楼”的营销人才正在逐渐失去往日的荣光,未来能够适应企业转型需要的“复合型”人才无疑更加吃香。