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《不动产登记暂行条例》昨日公布,明年31日起实施

对城市居民 房产地产将登记在一个本上

成都商报 20141223


近日,国务院总理李克强签署第656号国务院令,公布《不动产登记暂行条例》,自201531日起施行。《条例》共六章三十五条,对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。

《条例》要求国土资源部会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台,确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享;国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等不同部门之间要加强不动产登记有关信息互通共享。

《条例》按照物权法的有关规定,把登记资料查询人限定在权利人和利害关系人,有关国家机关可以依法查询、复制与调查处理事项有关的登记资料;查询登记资料要向登记机构说明查询目的,不得将查询获得的资料用于其他目的,未经权利人同意,不得泄露查询资料。

不动产登记制度实施以后对我们的生活有何影响?就从咱们的家说起吧。

房产证国土证将“合二为一”

对城市居民来说,不动产统一登记,最直接的是房地统一。我们经常说房地产,其实房产、地产是两码事儿。按国际标准,只有地产,没有房产,所谓的不动产是指地产及其上面的建筑物。因为在物理世界,只有土地是“不动”的。因此,不动产登记,让土地管理部门“牵头”做,还是有道理的。

我国情况特殊。按宪法,我国城市土地是国有制。我们的普通商品房,房子是所有权,土地是使用权。大家知道,国有土地使用权有70年期限。所以我们就犯嘀咕———这不就成了租用吗?对。但经济法上有说法,无限期或非常长期的使用权,就相当于所有权了。因此《中华人民共和国物权法》,原则上规定住房70年后,土地使用权自动延期。

《物权法》的规定相当原则,有待具体的细则。我们已经等了7年。在物权法各项细则中,有前提意义的就是《不动产登记条例》(现在加上了“暂行”二字)这部条例,就是要实行不动产统一登记。当然包括房产与地产的统一。

有房子的人,都特别珍惜自己的房产证,但从法理上说,“地产证”更牢靠。为了老百姓切身利益着想,实施不动产统一登记就是要落实物权法要求,包括推动房产与地产统一,就是变成一个本本。这就是法学家们经常说的“不动产登记核心要件是登记簿”的意思。

小产权房不得进行不动产登记

对于不动产登记,城里人比较关心自己的房子。但对于我们国家来说,最大一笔不动产,在城市的环路以外———广大农村地区。

宪法规定,我国农村和城郊实行土地集体所有制。由于经济社会发展水平限制,我国农村集体土地在流转、交易、抵押等方面市场空间尚未打开。相对于城市房地产,农村土地可交易性差,自然在“价格”上没优势。

但价格上没优势,不影响价值上有绝对优势。物权法及《不动产登记暂行条例》,在法律上界定了农村不动产的范畴,包括耕地、林地、草地、海域等,就是山水林田湖。您会说,农村不动产交易性太差呀。对,但《不动产登记暂行条例》就要改变这一点。以农村承包地为大头,农村宅基地、农村集体建设用地的流转、改革,会使农村土地“活”起来,使农民获得更多财产权。而这些改革的前提,就是明确的权属关系,也就是不动产统一登记。就是要明确这块玉米地是谁家的,把权属证书发到承包经营权或使用权人手里,土地流转、农地“入市”就具备了前提条件。这样,农村不动产就值钱了。

您可能动心了。但还是得告诉您,“小产权房”不得进行不动产登记。不动产登记,并不能改变全世界都通行的土地用途管制,也不可能改变宪法规定的土地所有制。

并非为反腐但可能会“倒逼”反腐

《不动产登记暂行条例》出台,关于“以房查人”“查房反腐”话题不免又热起来。但物权法未赋予不动产登记“反腐”功能。物权法所说的登记资料“公开”,是对利害关系人而言的,不同于行政法意义的“公示”“公告”,不是要全社会监督。

打个比方:不动产登记发挥“反腐”功能,相当于把锄头当武器,但再好的锄头武器也不如枪炮。这枪炮就相当于官员财产申报法。当然,得慢慢来,而不动产统一登记,确实是今后一系列法治建设的砖,而且属于第一块砖,心急吃不了热豆腐,我们得耐心一些,先用锄头把庄稼种好。

不动产登记制度被推至前台后,很多人的第一联想便是房产税。不过,上海易居房地产研究院研究员严跃进认为,事实上,由于今年房价步入下跌区间,房产税提法已趋于弱化,而在房地产税制改革过程中,建立全面、详尽的不动产档案更显重要。

对于不动产登记制度对房地产市场的影响,业内人士认为短期而言并不明显。中指院常务副院长黄瑜说,短期来看,由于条例执行对象并未涉及存量房地产,在不动产登记信息管理基础平台全面运行、房地产税体系建立完善前,投资性购房者大量抛售的可能性较小。