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房产证写子女名 这样真的好吗?

腾讯网 20141217


对于大多数家庭来说,买房子都是一辈子的大事,在中国买房从首付开始,写谁名字、贷款、还款、出售或出租、继承等等是不是看着这些词就觉得头疼了。那么今天就为您总结在买房的各个细节上必须注意的问题,这可是秘笈哦。

房产证上应该怎么写名字 写子女的名字未必好。

为规避未来可能出现的遗产税,现在很多人在买房时会写上孩子的名字。但这种爱心表现效果未必好。

第一, 孩子独立买房时,可能要多付首付。

第二, 孩子婚后买家庭第二套房时,可能要交房产税。

第三, 孩子如婚后发生意外,配偶有权继承婚前财产。

说来说去有没有化解之招?房叔也从网上看到几招和大家分享一下,仅供参考

一是可以作公证,约定子女未成年时和父母共有的房产,在父母生前,权益属于父母所有。

二是直接到房产交易中心做房产份额变更,减少子女名下的房产份额,最少可变更为1%。这样,即使子女成年后以自己的名义所购的房产超标,需要征收房产税时,至少和父母共有的房产部分,计税量将极其有限。

越有钱 越贷款

现在大多数人的买房思路是:房贷越少越好,有钱就提前还贷,让银行赚利息太不合算了。事实上,会理财者将采取这样的策略:越有钱越贷款,贷款越多越好,期限越长越好。自己的钱呢,可以根据个人情况,做一些投资理财。

房叔来给你举个例子。假如在成都购买100万元的房子,首付三成是30万元,贷款70万元,贷款期限为20年。为方便计算,全部算作商业贷款,采取等额还贷法,按五年以上基准贷款利率6.15%计算,每月还贷5075.78元,20年利息总额51. 81万元。一次性付款,确实省了这笔巨额利息。

如果将其余70万元另做投资,比如商铺、基金、信托产品。也许有人认为这个如意算盘打得呱呱叫,但在20年漫长的岁月里,万一投资收益没有理想的那么高怎么办?房叔的秘笈很简单,只要投资收益超过房贷利率,就是赚的。

等本和等额 利息差大了

房叔再给大家举个例子:小刘夫妇在成都天府新区看中一套住宅,父母支付首付并去除公积金贷款后,小邓夫妇还要商业贷款100万元,贷款期限20年。办理贷款手续前,他在银行工作的同学再三叮嘱,在还贷方式上,一定要选择等额本金法,而非等额本息法,两者息差很大。对于一门心思要节约利息的购房者而言,选对还贷方式,节约的利息可以六位数计。是不是觉得各种计算已经把自己绕晕了头?没关系房叔已经给大家算好了

先给大家普及一下知识

等额本息法:即每月归还的本金逐月递增,利息逐月递减,月还款数不变,还贷压力均衡。这种还贷方式适合收入不高、前期资金紧张的还贷者。

等额本金法:即每月归还的本金相同,利息逐月递减,月还款数呈先高后低、逐月递减态势。这种还贷方式适合目前收入较高、预计将来收入大幅增长或准备提前还款的还贷者。

以小刘夫妇为例,同样是100万元商业贷款,还款期限和利率相同,如采用等额本息法,每月还贷7251.12元,总利息为74.02万元;如采用等额本金法,首月还贷9291.67元,以后逐月减少21.35元,总支出利息61.75万元。两种还贷方式的总利息相差近12.27万元。是不是有种不算不知道,一算吓一跳的赶脚。

大多数人会选择提前还贷 但有些提前还贷并不划算

采用等额本金法。因为等额本金是将贷款总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息。也就是说,这种还款方式越到后期,所剩的本金越少,因此所产生的利息也越少。当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息,再选择提前还贷的话,偿还的更多是本金,不能有效地节省利息支出。

采用等额本息还款法的购房者,假如还款已到中期,也没必要提前还款。因为等额本息法越到后来归还的本金越多,利息越少。

是不是已经听得头晕眼花,房叔简单总结就是如果还款已经近一半了,就不建议选择提前还款了,钱放在自己腰包干什么不好。

过户的成本计算

房产过户分继承、赠与、买卖几种方式。

继承的主要费用:继承权公证费。按照继承人所继承的房产评估价的1%来收取,最低不低于200元。这种方法的优点是税费最低。继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人凭遗嘱办理继承权公证,凭继承权公证书到房管局转名即可。但继承房产需要满足三个条件:

第一是证明自己有继承房产的法律资格,或是法定继承人,或是遗嘱指定继承人。

第二,遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。

第三,因遗产是所有继承人的共同财产,房产的分割协议,需要每个继承人同意并签字后,方可生效。采用继承法过户房产,继承人需要提交各种证明,其间要花费大量的时间和精力。

赠与的主要费用:个税契税公证费。直系亲属赠与免个税;非直系亲属赠与视同买卖,需要支付个税,即房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满五年并且是唯一住房的可以免除)。此外还有契税3%和公证费1%

买卖的主要费用:营业税个税契税。过户时,买卖是最常见的方式,也是操作较为便捷和安全的方式。但是,如果买入价较低的话,日后出售时卖出价与买入价的差额会增大,再出售时则需要缴纳更多的税费。