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恋人继承房产过户必须公证?违法的

成都商报 20141216


核心提示

最高法院

公报案例指出:

司法部、建设部于1991年联合下发的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》不属于法律、行政法规、地方性法规、规章的范畴,且与《物权法》《继承法》《房屋登记办法》等有关法律法规相抵触,不能成为房屋登记主管部门不履行房屋登记法定职责的依据。

继承房产需要过户,即便各种手续齐全,但到房管局办理的时候,房管局通常会提出,得先去公证处办理公证。这样的做法普遍存在,要办过户的当事人或许也没更多考虑,就到公证处缴纳了一笔“公证费”。

然而,你可能不知道,这个已沿袭许多年的做法,其依据是一份23前的通知———司法部、建设部于1991年联合下发《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》(以下简称“联合通知”),按该“联合通知”的要求,不管是法定的还是遗嘱继承房产,还是赠与、遗赠房产,只要到房管部门办理过户登记,都需要提前到公证机关办理公证。

而昨(15)日,记者了解到一个重要信息:这一份联合通知,被最高人民法院最近公布的公报案例完全否定。最高法院指出,不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定,但“联合通知”不属于法律、行政法规、地方性法规、规章,与《物权法》《继承法》等法律法规相抵触,不能成为房管部门不履行房屋登记法定职责的依据。在最高法院的公报案例中,南京一位市民因为这事选择打官司,并且告赢了房管局。

我们身边,还不断发生着不少强制公证,这些做法是否合法?不公证是否就没有法律效力?……今起,成都商报将推出系列报道予以关注。

遗产留给恋人,办理过户遇障碍

最近,最高人民法院公报2014年第8期公告了一起南京市的行政诉讼案件,在法律界、公证行业及社会上引起很大关注。有律师称,这一公报案例否定执行了23年的继承房产、赠与、遗赠房产过户需要办理公证才能过户的做法,影响极大。

南京市江宁区双龙大道833号南方花园a组团23-201室房屋所有权人为曹振林。2011523日,曹振林亲笔书写遗嘱,将该房产及一间储藏室(8平方米)以及曹振林名下所有存款金、曹振林住房中的全部用品无条件赠给一个名叫陈爱华的女士。2011622日,曹振林去世。

之后不久,受赠人陈爱华准备办理房屋所有权转移登记,但被拒绝。当陈爱华再次申请办理房屋所有权转移登记时,南京市江宁区住房和城乡建设局(以下简称江宁区住建局)以“遗嘱未经公证,又无‘遗嘱继承公证书’”为由,答复不予办理遗产转移登记。

为此,陈爱华向当地法院提起诉讼,请求要求法院确认被告江宁区住建局拒为原告办理房屋所有权转移登记的行为违法。“这个诉讼实在属于无奈之举。”陈爱华的代理律师李功成接受成都商报记者采访时称,陈爱华与立遗嘱人曹振林属于恋爱关系,由于曹生前没有其他法定继承人,于是通过立遗嘱的方式将自己的财产留给了恋人陈爱华。

“在第一次被拒绝过户登记后,陈爱华也去申请了公证,由于找不到曹的法定继承人,遗嘱公证办不了。”李功成律师说,无奈之下,陈爱华只能选择行政诉讼,起诉江宁区住建局不作为,要求其办理过户登记。

办案法院:“联合通知”不能作为依据

双方争议焦点集中在了1991年司法部、建设部联合下发的“联合通知”的效力问题上。江宁区住建局之所以拒绝为陈爱华办理登记,其依据正是这份“联合通知”的第三条规定:要求受赠人必须持“赠与公证书”或“赠与合同公证书”及相关手续,才能为其办理过户登记。

经过审理,江宁区法院认为,这份“联合通知”不属于法律、行政法规、地方性法规、规章的范畴,且与《物权法》《继承法》《房屋登记办法》等有关法律法规相抵触,不能成为房屋登记主管部门不履行房屋登记法定职责的依据。据此,法院判决江宁区住建局限期为陈爱华办理过户登记。

此案进入二审后,由于住建部门撤回上诉,一审结果就此生效。

“判决生效后,江宁区住建局很快就办理了过户。”李功成律师介绍,案件持续了两年多,在诉讼过程中,法院也多次协调,希望住建部门能主动把过户登记给办了,但住建部门一直不办理,法院最终下达判决书,认定住建部门要求公证依据的“联合通知”违反法律规定,不能成为必须公证的依据。律师说,陈爱华案件的胜诉,引起了南京当地的广泛关注。

最高法院:“联合通知”与法律相抵触

南京陈爱华诉江宁区住建局一案的办案法院向成都商报记者提供了案件的承办法官、南京市江宁区人民法院朱静对于此案的一些思考和感受的书面材料。

办案法院法官:

“联合通知”人为增加负担

朱静法官指出,“联合通知”属于规章以下的规范性文件,其效力低于《物权法》《继承法》及《房屋登记办法》,不应将“联合通知”规定的与上位法相抵触的内容作为继承房屋所有权转移登记的法定要件。“更何况行政行为的实施还应合乎合理性要求,‘联合通知’将遗嘱公证作为继承房屋所有权转移登记的法定要件,在人为增加相对人负担的同时,不适当地减轻了房地产管理机关在办理登记手续时的审慎审查义务及其应承担的责任,有悖合理性原则。”朱静表示。

最近,最高人民法院公报2014年第8期公告了南京这起行政诉讼案件,并引发关注。最高法院以“裁判摘要”的形式阐明如下:国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》不属于法律、行政法规、地方性法规、规章的范畴,且与《物权法》《继承法》《房屋登记办法》等有关法律法规相抵触,不能成为房屋登记主管部门不履行房屋登记法定职责的依据。

南京住建局:

公告无异议就可办理过户

“据我了解,今年年初,南京市住建部门有新的精神,对类似陈爱华案件的情况,不再要求必须公证。只要申请人有证据证明继承房产的手续齐全且真实合法,经过公告无异议后,则可以直接办理过户登记。”李功成称。

但这一说法没有得到住建部门的正面印证,不过,记者通过服务电话,咨询了南京市住建局和江宁区住建局房屋登记部门,均表示如果手续齐全,公告无异议后,可以办理相关房产登记。