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年终房企重启"抢地"模式 一线城市成寡头战场

北京商报 20141211


在央行“9·30”政策及降息的激励下,土地市场已率先反弹。地方政府更是顺势而为,纷纷拿出了“压箱底”的优质地块。目前北京已有6宗土地挂牌出让,仅起始价就达到了近140亿元,成交价更是不可预估。

值得关注的是,目前一二线城市土地市场的寡头时代已经来临,以北京为例,近两年在北京市场拿地的企业仅为20家左右,拿地已成“大富翁”游戏。

专注一线城市

三四线城市高企的存房量已经让开发商纷纷撤出,回到一线城市继续血拼抢地。

截至1130日,北京、上海、广州、深圳四城市的土地出让金高达4692.9亿元,而2013年土地市场创造的则为5245亿元。专家预计,12月土地市场升温势头不会改变,刷新这一纪录毫无悬念。

而近来一线城市更有升温迹象。11月,一二线城市土地出让频繁,其中不乏总价、单价地王,北京、上海等多地土地出让金创历史纪录,地价出现上涨。

北京市土地整理储备中心数据显示,截至1130日,北京今年内通过招拍挂方式成交土地138宗,土地出让金总额达到1900.5亿元,再创历史新高。此前,北京市场年度最高土地出让收入是2013年的1821.81亿元。

同时这个趋势正在延续。而来自北京市土地整理储备中心的最新数据显示,12月北京将继续推出丰台区花乡白盆窑村、丰台区亚林西居住区、海淀永丰基地地块等6宗土地挂牌出让,光是起价就达到了近140亿元,成交价更是不可预估。

上海11月土地供应面积125.58公顷,环比增长22%;土地成交金额376.6亿元,环比增长18倍。而12月上海将迎来年内又一次土地供应高峰。截至月末,上海共计推出34幅经营性用地,合计出让面积123.32万平方米,起始总价达到177.9亿元。

广州11月也一口气推出30多宗土地,总起拍金额超过300亿元。此外,深圳四季度已推出13宗地。

专家表示,多项政策刺激带来市场预期逆转。同时,一线城市“避风港”作用凸显,资金从二三线城市向一线城市回归的大势难逆。

走出疲软期

事实上, 年内的楼市下行一度让龙头房企拿地信心降到谷底。在近半年的时间内,大型开发商拿地数量普遍减少。上半年万科只拿了21宗地,是去年同期的一半,拿地额111亿元,同比下降六成,并且仅仅是上半年销售额的一成。

专家分析,一方面,市场下行逼迫企业拿地日趋理性;另一方面,那些前两年高价获得的地王项目,如今都面临难定价、难入市的局面。房企拿地采取减少拿地、重仓一线城市、加强合作等方式避险。

由此,一线城市久违的底价成交、低溢价成交甚至地块流拍再次出现,北京孙河“准地王”地块更在7月、9月两度流拍,令业界哗然。

变化从9月开始。“9·30”信贷政策的松绑使得一线楼市出现了企稳迹象,随着各类救市政策的出现,楼市开始回暖。四季度部分开发商进入土地市场期待抄底的姿态已表现出来,包括万科、远洋等房企已经多次出手在一线城市拿地。

寡头时代

“开发商选择一线城市,反映出他们对这些城市未来的乐观预期。”北京大学教授陈国强表示,一线城市地价全国最高,拿地竞争必然异常激烈,但这并不意味着风险高和投资回报率低。一线城市由于其独特的地位,聚集了很多优质资源,对企业而言反而是最安全的市场。

专家指出,由此带来的影响除了土地价格高企外,另一个结果是一线城市土地市场已经成为“大富翁”游戏,赢者通吃的局面已经形成。以北京为例,近年来拿地企业基本集中在万科、绿地、远洋、城建、龙湖、首开、金融街、旭辉、京投、融创、泰禾、华润等20余家大型企业。

“每次去土地交易市场拍地时似乎都是那几张熟悉的面孔。”一家大型房企负责前期拿地的负责人说,“尤其是优质地块和大型地块,每次拍地都是大企业轮流坐庄拿地,或者是强强联合拿地,中小企业拿地的几率几乎不存在”。