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新土改方案难救小产权房 宅基地仍限农户间流转

经济观察报 20141130


经济观察报获悉,《农村土地制度改革试点总方案》已上报中央全面深化改革领导小组,其中包括宅基地制度、征地制度、农村集体经营性建设用地使用权入市制度以及土地二级市场制度试点方案,最大的亮点是提出宅基地的退出机制。

具体来说,退出的宅基地可由集体经济组织按照市场价格回购,预留一定面积用于宅基地再分配,其余可以调整为集体经营性建设用地使用,实现宅基地财产性收益;另外,非公益性用地不允许征收,农村集体经营性建设用地使用权在符合规划和用途管制的前提下,可以不经国家征收为国有建设用地,而是直接流转入市从事土地开发经营。

上述方案若获批,则少数剩余宅基地通过退出和调整,可以“变身”为农村集体经营性建设用地,其使用权可以直接流转入市。不过,1125日,国土资源部相关人士对经济观察报表示,宅基地流转只能限定在农村集体经济组织成员内部,这一点在宅基地制度改革试点方案中难有突破。

目前中国农村属于集体所有的共有三类土地,即耕地、集体经营性建设用地、宅基地。据统计,农村集体建设用地总量大概有16.5万平方公里,其中至少70%以上是宅基地;真正属于经营性建设用地即乡镇和村办企业用地所占比例很小,约占10%

这意味着,即便集体经营性建设用地使用权能够实现自由流转,对宅基地也很难产生实质性影响,“经营性建设用地使用权的入市不会影响到宅基地改革方案,两者是独立的”,上述国土资源部相关人士说。

不过,上述方案仍被认为是自1978年实施家庭联产承包制以来,中国最大动作的一次农村土地制度改革尝试。

中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示,总方案最大的亮点是建立起了一个农村内部的市场,不管是提出宅基地有偿制度,还是外来农户经同意可以承租宅基地,还是剩余宅基地可以入市;同时通过不允许城市居民来农村购买房屋条文限制购买主体,既保留了农村集体所有制制度,又坚持了市场化调配土地资源。

经济观察报了解到,在上述这些方案中,宅基地制度和征地制度的改革方案被认为是较为成熟的,其中宅基地制度试点方案基本已无悬念,而集体经营性建设用地使用权入市方案能否通过,则是这次改革方案的重点。另外,整体改革方案仍然是遵守严格的审批制度、封闭式运营制度和严格的风险控制机制。

1126日,一位国土资源部高层对经济观察报表示,“(对这个方案)有人说太激进,有人说太保守,我觉得刚刚好。”