成都房协-凯时登录

楼市新常态 谋变“微利时代”

华西都市报 20141024


在楼市新常态下,房企谋变已成为常态。

华西都市报:第十五届西博会昨日在成都开幕,西博会对成都楼市有着诸多商机。其实在西博会之前,成都楼市已经励兵秣马。“购房可享受房贷七折利率优惠”。日前,在成都市场,有开发商打出这样的优惠措施。记者调查发现,所谓的“七折利率优惠”并不是银行给出的房贷政策,而是开发商自掏腰包补贴购房者。

微利时代

开发越加精细化

“楼面价5650/平米,售价却不到7000/平米。”日前目睹了蓝光乐彩城开盘“盛况”的业内人士段军觉得房地产行业利润越来越薄了,“现在不是每个人拿地修房子都能挣钱,真正靠手艺吃饭的时候到了。”

不仅是蓝光乐彩城让人大吃一惊,周边的其他项目看上去利润也极其有限。去年拿地的蓝润v客尚東地块楼面价高达5900/平米,溢价93%也被业界认为是区域楼面价的天花板。不过记者从蓝润内部人士处获悉,蓝润v客尚東的价格或许将更加劲爆,届时单价可能定在6000多元/平米。也就是说楼面价和销售价已经相差无几,房地产开发已经是技术含量极高的活儿。

在利润越来越薄的背景下,开发商怎么赚钱?对于大多数开发商来说,选择了更高效的高周转模式,提升资金使用效率降低成本,首先从管理上精细化。在段军看来,以前拿地做方案,到项目可以预售,一般最快是一年,后来蓝光把这一速度提升到了半年,现在蓝润这样的开发商可以做到拿地后三四个月就开盘。

提高资金的使用率对资金密集型的房地产行业来说极其重要,记者采访的几家成都民营房企的资金成本都在10%左右,如果一个一年卖完赚钱的项目多卖一年,可能意味着亏本,这就是整个行业的现状。“所以我们从整个流程上越加精细化,提高效率,别人一年才能开的盘,我们三个月就可以入场半年开盘,比别人提前半年预售,只能这样才有微利。”在蓝润地产营销负责人王珏认为,精细化是未来房企必须要走的路。

颠覆既定模式

再造房企流程

在今年楼市发生深刻变化的背景下,“打折促销”已经不再稀奇,如果说“降价”只是为了短期内冲业绩,那么对于保利、万科、绿地这样的龙头房企来说,早已经在思考未来十年的发展战略问题。

在保利地产成都公司董事长吴章焰看来,房企真正的转型升级就是要流程再造,颠覆过去的开发模式。什么叫流程再造,就是对市场和产品的把控要往前,提前到从拿地开始。一个项目在什么地段,做什么产品,客户群体是谁,用什么档次的材料,价格如何制定,从一开始拿地就决定了其定位。没有清晰的定位,从拿地一 开始就输了,定位错了的产品到了市场端往往都会成为多年存货,滞销。

希望从一开始就根据市场需要来定制产品内容的不仅是保利,包括另一品牌房企绿地。据悉,绿地成都最新项目绿地gic除了其项目本身的体量和业态外,“定制化”将是其中重要一环。据绿地西南事业部副总经理任平介绍,绿地真正的定制化的独有优势,并非在于在综合体建设的时候将商业的意见反馈到建设的设计、业态、动线规划等流程中来,绿地定制商业最独特的模式在于打造一个完全开放性的商业平台,这个平台不仅对绿地凯时下载的合作伙伴开放,而且对全球所有商家开放,“只要商业品牌契合项目在市场、区域、整体业态多方面的考虑,那么就可进入绿地‘私人定制’环节,从而保证入驻项目品牌的全方位定制。”

“这样的话,绿地gic呈现出来的就是一个完全符合市场和城市消费习惯的商业综合体,这完全避免了很多商业综合体因设计或商业定位缺陷带来的前期经营风险,将盈利兑现提前至了交付阶段。”现场一位嘉宾表示商业过剩就在于和市场需求定位错位,绿地的定制模式值得关注。

未来怎么玩?

龙头房企战略求变

希望进一步打开合作平台的还有万科。这次万科提出的事业合伙人是在继联合开发之后,在内部做出的重大改革。万科地产总裁郁亮日前在成都出席媒体活动时表示,万科已经开始在机制上做出改变的准备,力推事业合伙人制度。在郁亮看来,以前万科都是职业经理人,但是到了一定规模之后会出现一些问题。事业合伙人让每个员工都能成为公司开发项目的股东,他的身份既是员工、职业经理人,还是股东,这样从机制上很好地解决了一个问题。

据悉,在管理机制上,万科将进行重大调整,把目前的北京、上海、深圳、成都四大区域总部改制成事业部,其职能不再是总部的派出机构,将承担起经营管理的全部责任,前提是他们要拿钱过来投到事业中。事业部将拥有投资决策、人事、考核等各方面的权力,但是总部拥有最后的否决权。简单地说,以前是总部审批制,需要总部说“yes”,以后总部的工作变成了说“no”。

在业内人士看来,万科的企业合伙人和几年前流行的联合开发是一脉相承,目的是整合更多的资源,为自己所用,未来的房企不仅仅是开发商,更是一个开发的平台,包括土地、社区、电商在内的各种资源都可以进来,开发商也可能做轻资产模式。