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人防车位 究竟买不买得?

成都商报 20141014


拥有私家车的家庭越来越多,一些家庭甚至拥有两辆甚至多辆私家车。在越来越拥挤的城市里,没有停车位是很多人感到头疼的事情。以往,人们买了私家车后,多会在小区租个车位。但在车位资源严重缺乏的现在,租车位已变得越来越难,更多的人愿意购买一个车位,包括人防车位。

然而,人防车位能不能购买?值不值得购买?很多人对此并不清楚。成都商报记者为此进行了走访调查。

人防车位买得不?

多种说法让业主担心

去年10月,市民陈先生乔迁新居。搬到城东某小区后,他从物管处得知小区还剩有车位,于是花6万余元购买了一个地下小型车位。

购买时,开发商告诉陈先生,他所要购买的车位为人防车位,没有相应的产权证书,只能和他签订一个车位使用权转让合同。开发商还告诉他,不管有没有产权证书,这个车位今后的使用权都在陈先生手里,并且还可以转让他人。陈先生没有多想,便掏钱拿到了车位。

今年4月份,陈先生居住的小区贴出公告,要将小区剩下的车位全部卖出,并且价格还上涨一大截。得知车位涨价了,陈先生感到十分庆幸。不过,庆幸没几天,他又变得十分担心了。原来,陈先生专门抽时间对人防车位做了一个了解,不了解不知道,多个说法暗示他购买的人防车位可能面临风险,这让他很担心。

有人告诉陈先生,人防车位产权属于国家,一旦遭遇战争或重大自然灾害,他的人防车位将会被国家无偿征用。也有人告诉他,开发商可能会把人防车位拿去做抵押融资,一旦出现问题,车位就会归别人所有了。还有网友说,人防车位产权归属全体业主,等于是开发商让业主掏钱购买本来属于自己的东西,让业主花了冤枉钱。

啥是人防车位?

大多数新小区都有

人防车位,即指地下人防工程中的停车位。依据《人民防空法》的相关规定,成都市2000年出台《成都市人民防空工程管理规定》,其中第十条规定:新建十层以上(含十层)或基础埋置深度达三米以上(含三米)的九层以下民用建筑,应当修建与地面建筑底层相等面积的防空地下室。

据成都商报记者了解,成都大多数新建小区都修建有防空地下室。一般情况下,小区有两层或多层地下室的,最底下的一层为地下防空室;若仅有一层地下室的,则整个地下室全部为地下防空室。

按照地下防空室谁投资建设谁受益的原则,开发商多是防空地下室的直接管理受益者,在对防空地下室的使用上,他们几乎都将其作为地下停车位,面向小区业主出租或“销售”。

记者调查

人防车位无产权

价格比普通车位略低

随着私家车越来越多,目前成都各小区的车位价格也是水涨船高。据成都商报记者调查,早在2008年,成都市区标准车位的平均价格约为7万元/个,到2009年已经上升至约10万元/个。而眼下,成都普通小区标准车位价格都超过了12万元,一些中高端项目的标准车位单价则攀升至30万元,甚至有的豪华子母车位高达46万元。

相对而言,人防车位由于没有相应的产权证书,价格也比有产权的车位要便宜一些,标准车位低的为9万~10万元。但在一些车位严重缺乏的小区,人防车位的价格丝毫不比有产权的车位价格低,甚至更高。

只能转让使用权

一般有两种模式

目前国内包括成都的开发商大多以两种方式“销售”人防车位。

方式一:转让人防车位使用权

陈先生购买车位的方式即属于这一类。成都商报记者在他的《地下车位使用权有偿转让合同》上看见,合同中约定:该地下车位系甲方按照国家规定投资建设的战时用于防空人防工程,甲方(开发商)享有非战时或其他非紧急状况下的使用权,该地下车位的使用期限与所依附的国有建设用地使用期限(70年)一致。

同时,合同指出,该地下车位属使用权转让,甲方(开发商)不承诺为乙方(购买者陈先生)办理地下车位的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或其他权属证明文件;而一旦国家政策允许甲方向乙方进行权属分割,届时,甲方承诺将无条件配合乙方办理。

方式二:人防车位使用权出租

据了解,有少数开发商在“销售”人防车位时,跟业主签署的是《地下停车位使用权租赁合同》,合同约定租赁期限为70年。但此项与《合同法》第214条相冲突,《合同法》第214条规定:“租赁期限不得超过二十年,超过二十年的,超过部分无效。租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”

因此,一些开发商在其租赁合同中,将人防车位的租赁期限约定为20年,并同时约定将剩余的50年使用权无偿赠送给购买者,以此规避合同法的规定。

官方回应

无法律禁止开发商转让或出租人防车位使用权

昨天,成都市人民防空办公室有关负责人回答了关于人防车位的相关疑问。该负责人告诉成都商报记者,按照目前国家法律法规,小区人防车位的产权既不属于国家,也不属于全体业主。“人防车位的产权归属应该是一个法律空白。”

《人民防空法》第5条规定:人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。具体而言,若是开发商投资建设了小区的人防工程,其人防车位的管理收益则归开发商所有。

同时,国家没有法律法规禁止开发商以转让或出租的方式处理人防车位的使用权,因此,开发商有权对人防车位使用权做出转让或出租的处理。

不过,该负责人也指出,开发商在建设小区时,若将人防工程造价纳入小区公摊物业中,由全体业主买了单,则收益应归全体业主所有,开发商无权转让或出租人防车位的使用权。不过,“作为业主,很难去界定小区人防车位的建设成本是否被开发商纳入了公摊。”

而对于购买了人防车位的业主是否会遭遇风险的问题,该负责人表示,既然人防车位的产权既不归属国家也不归属开发商,开发商也没有相应的产权证书,因此,开发商将人防车位用于抵押融资的可能性很小。

律师支招

“购买”人防车位应擦亮眼睛

在采访中,多位律师告诉成都商报记者,国内多地对人防车位的产权归属及受益者等仍存有异议。

成都泰和泰律师事务所律师白榕告诉成都商报记者,按照《物权法》第52条规定:国防资产属于国家所有;《人民防空法》第2条规定:人民防空是国防的组成部分。因此,小区防空地下室的产权应当归属国家。而按照《人民防空法》第5条规定:人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。

四川广力律师事务所律师邢连超则认为,一些开发商将人防工程的造价列入小区整体成本,被卖给了全体业主,因此小区人防车位的使用权在全体业主,开发商并不能将使用权转让或出租。“现在最大的问题,是业主没有办法和能力去分辨人防车位到底有没有被开发商列入小区公摊,而被业主买了单。”

即便如此,不少市民在面对越来越少的车位资源匆匆掏腰包时,也顾不上它是不是人防车位,带不带产权了。在此,律师们告诉市民,购买车位签署协议时一定要注意辨别:购买具有产权的车位,与开发商签署的是《机动车位购置协议》,协议中约定有产权面积、期限等内容。而以租赁方式“购买”人防车位使用权时,不要听信开发商“能办产权”的承诺,且在《车位租赁协议》中,租赁时限最长只有20年,而非70年。