成都房协-凯时登录

杭土地出让尝试现房销售 仅10%房源预售

新华网 20140925


    余杭区的住宅用地在沉寂了半年后,终于有一块较为优质的土地进入了待嫁期。据余杭区国土资源局公告显示,余政储出〔201439号地块将于下个月中旬进行出让,但是出让条件非常严格,尤其规定:“该项目地上总建筑面积的10%可预售,其余建成后可现房销售。”这意味着,该项目90%的房源要现房销售。

    有业内人士称,“政府对于后市发展预期的谨慎,从中可见一斑。”

    空窗半年

    余杭再推住宅用地

    沉寂的余杭区住宅用地再次发力。

    位于未来科技城的余政储出〔201439号地块,近日挂牌,结束了半年的余杭区宅地空窗期。如果不出意外,这块土地将于1015日正式出让。

    上一次的住宅用地出让还是在今年的3月,余政储出〔20145号于318日挂牌,并于421日被江苏新城地产拿下,出让面积3.36万平方米,总成交价约4亿元。此外,411日,余政储出(201416号国有建设用地使用权也正式挂牌,但9天以后便被撤销挂牌。

    资料显示,余政储出〔201439号地块为杭州未来科技城83号出让地块;东至永福路,南至新桥港,西至常二路,北至海兴路。出让面积60114平方米,容积率2.0-2.2,出让起价为63120万元。

    此宗土地所处的未来科技城位于西溪湿地和五常湿地辐射核心区域,区域位置和生态环境都具有相当优势,正是目前炙手可热的板块。

    目前,该地块周边正在出售的项目有西溪悦居等高端项目,据钱江晚报购房宝数据,从916日至922日,富力·西溪悦居共签约10套,成交均价为16094/平方米。

    20131月至今,未来科技城共成功出让地块9宗,其中只有今年117日成交的余政储出〔201387号属于住宅用地,竞得人为合景泰富,成交价格73400万元,楼面价为6899.34 /平方米。

    开发商惊呼条件苛刻

    入市需谨慎

    据公告,余政储出〔201439号地块折算下来楼面价4773/平方米。乍看不贵,但条件颇为严格。

    首先,这块地的出让价格为出让起价63120万元,但保证金就要交31560万元,达到起价的50%。按照合同约定,拿下这块地的业主,如果要退地,3个多亿的保证金就要被没收。一般来说,保证金不会超过出让底价的20%,这块地的保证金可谓出奇的高。

    其次,按照合同约定,该地块出让价款分两期交纳,“第一期为一个月内交清出让价款的95%(含保证金),第二期为12个月内交清出让价款的100%”。但由于地块目前尚未达到净地交付的标准,所以真正的土地交付时间,要等到20151030日。这意味着,就算是有开发商底价收入,至少也有6个亿的资金需要沉积在这个项目上。

    第三,按照合同规定,“该项目地上总建筑面积的10%可预售,其余建成后可现房销售”。

    按照这样的出让条件,一位专业人士给钱江晚报记者粗粗算了一笔账。假设按照底价成交,土地成本6个亿,约13万平方米的开发规模,90%须等到现房销售。按4500/平方米的开发成本,两年的开发周期,15%的融资成本算,等到可正常开盘的时间节点,这个项目的成本将会达到约16亿元,单价成本约为12280/平方米。“这还是理想的状态,如果销售情况不理想,销售时间拉长,成本还会随之增加。”

    一位不愿意透露姓名的开发商拿到出让文件后,直呼:“这个条件怎么做?房地产要的就是滚动开发,这么高的资金要求,我们完全可以去拿别的项目。”而一位与国土局关系密切的人士告诉记者,之所以出让文件规定得如此苛刻,主要是有两个因素:“拿到出让金一年才交地,是因为政府需要用出让金来进行后期的地块整理工作。而只有10%可以预售,主要还是因为对目前的市场状况有顾虑,为了防止后期出现烂尾现象,所以规定做到现房出售,这样也是降低购房者的风险,对社会稳定有一定的作用。如果我没有记错的话,还没有出现过条件这么严格的出让文件。”

    据了解,由于楼市销售不景气,政府卖地收入也低位徘徊,因此在土地的整理进度上也多受影响。先出让,再花几个月整理为净地后再交地,这已经不是个别现象。

    余杭区国土局的有关人员告诉钱江晚报记者,每块地的位置和规划条件都不同,所以出让条件也会差别比较大,不过像这块土地的交地条件的确属于比较罕见,“可能主要还是因为位置比较好”。

优质的土地,苛刻的条件,市场是否买单?有没有可能会撤销出让?到底会由哪家开发商收入囊中?且让我们拭目以待。