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成都161亿贷款助力今年45个棚改项目推进

华西都市报 20140902


    深入实施“立城优城”战略,着力塑造宜人成都的城市品质——这是我市进一步深化“五大兴市战略”提出的重要内容。

    如果说,打造宜人成都是我们的最终目的的话,那么加大城区棚户区改造也必将成为一条重要途径。

    让群众告别“蜗居”搬进新家,让城市旧貌换新颜……棚户区改造不仅仅是重大的民生工程,更是促进城市转型升级的一剂“助推剂”。

    成都的棚户区改造充分尊重民意,将话语权交给群众,改不改,怎么改都是群众自己说了算。通过棚户区改造的实施,我市中心城区老旧、落后的面貌得到了很大程度的改善。

    保民生,稳增长,促发展,成都今年棚户区改造力度将更大,首批实施的45个棚户区分类改造项目,目前已获得了国开行总行提供的161亿元贷款。同时,我市第二批棚户区改造项目的融资申报工作已启动,计划实施70多个棚改项目,总投资规模预计达300多亿元,为我市棚户区改造提供了强力保障。

    同时,为进一步规范我市房屋征收与补偿,我市还出台了规范改造行为新措施,将中心城区所有旧城改造项目统一纳入房屋征收管理体系,切实规范补偿行为,统一补偿标准,全面推进我市棚户区改造工作有序进行。

    改不改怎么改群众说了算

    践行群众路线 模拟搬迁贯穿始终

    “盼了一辈子,终于要住新房子了!”这是成都曹家巷人的“安居梦”,这个成都中心城区最后的棚户区,将在不久之后旧貌换新颜,拔地而起的崭新商住综合体,让1.4万曹家巷人将住上电梯新房。这个曹家巷一、二街坊危旧房自治改造项目,是成都北改的“第一改”,它通过模拟拆迁的启动,并首创了群众自治改造新模式,经住户征求意见并签字同意确认产生了曹家巷一、二街坊棚户区自治改造委员会,仅用了10个月的时间,就完成了整个片区的改造工作,被改户数达3364户。这个10年前就一直“啃”不动的骨头,终于在今年顺利得到改造。

    当然,这是成都棚户区改造的一个“缩影”。成都的棚户区改造起步较早,而贯穿始终的以“民生”为主线,充分体现群众意愿,更是成为了一大亮点。

    践行群众路线,成都将模拟搬迁贯穿始终。成都市锦江区南光厂宿舍区首次“模拟拆迁”的实践,取得了良好的效果,经不断实践和创新,目前成都的棚户区改造已经形成了一套以“模拟搬迁”为核心的旧城改造搬迁工作方法,而其核心就是将话语权交给群众,搬不搬,怎么搬,都是群众自己说了算,真正让将棚户区改造的民生承诺“掷地有声”。

    “走群众路线,充分尊重民意,是模拟拆迁的重点。”市房管局相关负责人介绍说,模拟拆迁启动后,将有3次征求群众意见的过程,以保证“改不改群众说了算”, “怎么改群众有发言权”,把最后的决定权交给群众。

    首先是,在模拟搬迁启动后,房屋征收部门即开展第一次征询群众意见,入户对居民改造意愿进行调查,同意改造户数未达到改造范围内总户数95%的,房屋征收部门终止模拟搬迁,充分体现“改不改群众说了算”。

    接下来,当改造户数超过改造范围内总户数95%的,才进入下一个步骤对房屋进行初次评估,然后房屋征收部门根据调查登记和评估结果拟定模拟搬迁补偿方案,组织有关部门对模拟搬迁补偿方案进行论证后在改造范围公布模拟搬迁补偿方案,第二轮征询群众意见。“在这个环节,如果改造范围内95%以上户数认为模拟搬迁补偿方案不符合《征收条例》规定的,房屋征收部门组织由居民和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案,这充分体现怎么改群众有发言权。”负责人介绍说。

    最后,进行到模拟搬迁协议的签订阶段,在模拟搬迁期限内,签订模拟搬迁协议的户数达到改造范围内总户数100%的,则按照双方约定履行协议,完成改造搬迁;如果签订模拟搬迁协议的户数达到改造范围内总户数95%的,房屋征收部门可以向征收主体申请作出房屋征收决定,模拟搬迁补偿方案即作为征收补偿方案,模拟搬迁协议生效并与征收补偿协议具有同等效力;如果签订模拟搬迁协议的户数没有达到改造范围内总户数95%的,则终止模拟搬迁。“实际上,签订模拟搬迁协议的过程,就是第三次征询群众意见,把最后的决定权交给群众。”

    据了解,成都市以“模拟搬迁”为核心的旧城改造工作机制,充分体现了群众路线,把人民群众的意愿放在首位,与一些城市相比,充分尊重民意的标准更高。市房管局相关负责人介绍说,这集中体现在两方面:一是在征询意见的次数上,成都市达三次;二是在群众同意率上,成都市要求达到95%,才启动搬迁,而其它一些城市则是90%;就补偿安置协议的签约率,成都市要求达到95%才能正式实施搬迁改造,而一些城市则是三分之二的居民签约就可以进入改造拆迁实施阶段。

    成都特色的模拟拆迁模式,在我市棚户区改造中起到了很大的推进作用。成都出台相关文件规定,在进行旧城区改造时,将模拟搬迁作为房屋征收的重要环节,而这样贯穿“民生”的棚户区改造,不仅让更多的老百姓告别“蜗居”,同时还促进了城市发展的转型升级。有这样一组数据足以诠释:据统计,自2011年启动以北部城区改造为重点的棚户区改造工程以来,我市已累计完成改造住房面积221.62万平方米,改善了3.82万户家庭的住房条件。2011年完成棚户区改造住户8550户,改造面积49.59万平方米;2012年完成棚户区改造住户7117,改造面积41.28万平方米;2013年,我市完成各类棚户区改造9854户,改造面积57.15万平方米,均超额完成省政府下达的改造任务。2014年我市实施棚户区改造民生工程目标任务是15671户。上半年,全市共启动项目93个,改造住房面积73.6万平方米,开工改造1.27万户,占目标任务的81%

    一把尺子量到底 切实保障群众利益

    我市升级监管出台规范改造行为新措施

    对于房屋征收与补偿的规范,成都一直走在全国前列。相关负责人坦言,近年来,我市先后出台了若干政策,将补偿标准统一为五大费用构成,较好地规范了市场秩序,减少了矛盾纠纷。但尽管如此,相关负责人还是坦言:“由于此前改造的权利下放到区县,因此,各区违规突破补偿标准的现象依然存在。个别城区为了突破补偿标准,借自主改造的名义实施搬迁,擅自设立补偿科目、提高补偿标准,导致改造范围内居民观望情绪浓厚,影响了我市房屋征收与补偿工作公正运行的正常秩序。”

    “棚户区改造的政策性很强,同时涉及千家万户的利益,我们必须实施统一的补偿标准,来确保群众利益不受到损害。”相关负责人告诉记者。 为此,我市进一步加大了制度建设,加大了市级统筹监管力度。去年,我市正式出台了《关于进一步推进中心城区旧城改造规范房屋征收与补偿行为的通知》(以下简称《通知》),《通知》将中心城区所有旧城改造项目统一纳入房屋征收管理体系,规定所有补偿方案要报经市房管局审批后才能实施,所有评估报告要到市房管局备案后才能公布,从而切实规范补偿行为,统一补偿标准,推进全市棚户区改造工作有序进行。

    据了解,关于项目启动程序,《通知》明确,中心城区(锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区和成都高新区)实施旧城区改造、基础设施建设、保障性安居工程建设等旧城改造项目,需要对原房屋所有权人进行搬迁并给予补偿的,统一纳入房屋征收管理体系,由各区政府作为责任主体按照属地原则组织实施。各区房管部门作为房屋征收部门,统一负责本行政区域内旧城改造项目启动的申请工作。

    对于进一步规范实施程序,《通知》明确了对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改造,需要征收房屋的,应当将模拟搬迁作为房屋征收的重要环节。大多数被征收人不同意改造的,不得作出房屋征收决定。

    旧城区改造范围内95%以上住户签订模拟搬迁协议的,五城区政府、成都高新区管委会可依法作出房屋征收决定,模拟搬迁补偿方案即作为征收补偿方案;改造范围内100%住户签订模拟搬迁协议的,不再另行签订征收补偿协议,模拟搬迁协议与征收补偿协议具有同等法律效力。

    《通知》还对房屋补偿标准作了进一步明确,改造范围内房屋的补偿费用包括房屋补偿费、政策性补偿费、政策性补助费、政策性补贴、提前搬迁奖励五部分。市房管局相关负责人介绍,提前搬迁奖励包括户奖、楼栋腾退奖,选择货币补偿的可按房屋建筑面积给予面积奖,除此之外不得另行设立奖项。其中户奖每户不超过6万元,楼栋腾退奖每户不超过2万元,面积奖每平方米不超过500元。“我们要求各区要严格按照标准和执行办法制定补偿方案,不得随意增减补偿项目,不得提高或降低补偿标准。”

    在此基础上,《通知》要求进一步推行阳光操作,要及时将补偿安置的相关信息在改造范围内进行公布,坚决杜绝暗箱操作。五城区政府、成都高新区管委会应设立投诉中心,公开投诉电话,对改造范围内居民的投诉在规定期限内进行调查核实后,及时答复当事人。同时,如果房地产价格评估机构出现无正当理由拒绝接受经依法确定的评估业务、评估结果经专家委员会鉴定存在重大问题、受到行政处罚等严重违法违规情形的,由市房屋征收管理办公室将其从城市房屋征收评估机构备选库中除名。

    另外,成都市房屋征收与补偿工作的地方立法也在推进中,今年将进行立法调研,预计明年完成相关立法。

    建立统借统还的融资机制

    成都分类推动棚户区改造

    棚户区改造不仅是一个惠民的民生工程,更是促进城市转型升级的发展工程。相关负责人坦言,当前,成都市棚户区整体呈现点位多、地块小、出地率低、改造成本高等特点,成都市严格按城市规划实施,坚持不以牺牲城市品质为代价,不盲目地追求投入产出平衡提高地块容积率,通过多种改造方式相结合,区分轻重缓急,实施分类改造,加大力度全面推进棚户区改造,争取在2017年基本消除中心城区棚户区。

    如何保民生、促发展?成都抢抓机遇,迎难而上,今年将继续深入推进棚户区改造,分类实施45个“棚改”项目。据了解,根据中央、省的棚改政策,针对当前棚改工作的主要难题,成都市制定了《关于进一步推进五城区棚户区改造工作的实施意见》,作为成都市新一轮棚户区改造工作的重要政策依据。为充分发挥政策的综合协同效应,对相关财税、土地、规划、建设、征收等政策进行了整体设计,并对资本金、抵押物等问题作出了明确规定。

    在本轮棚户区改造工作中,成都市根据实际情况,将棚户区分为四类,实施分类改造。其中,ⅰ类项目地块为绿地、公建配套用地,或者现有房屋为影响安全必须拆除的危房,另外根据房屋建筑标准及功能、配套水平划分确定了ⅱ、ⅲ类,iv类为市政府确定的其他改造范围。ⅰ类棚改项目优先改造,资金缺口由政府承担,改造亏损部分通过部分ⅱ、ⅲ类项目收益弥补。各区政府作为棚户区改造的责任主体,市级平台统一筹资,不同类别项目确定不同的损益分配比例,充分发挥各区的积极性。在实际改造中,在项目的决策推进上,反复测算、全面论证,既对项目的经济收益进行科学论证,也对项目的社会稳定风险进行评估,深入开展对改造范围内居民改造意愿的调查工作,对项目不设定具体完成期限,切实做到成熟一个、改造一个,确保稳定,有序推进棚改工作。

    推进重点、难点的棚户区改造,挡路的依然是个“钱”字。如何解决“钱从哪来? 20122013年,市房管局作为融资主体,牵头实施了金牛区茶花、解放北路二段、曹家巷一、二街坊和成华区绿水青龙、铁塔厂等五个改造项目,率先拉开了北部城区棚户区改造的序幕。五个项目涉及改造住户5911户,改造面积62.25万平方米,总投资105亿元,市房管局自筹自有资本金25亿元,通过国开行融资80亿元。截止今年6月底,解放北路二段项目已于20133月完成上市;茶花项目国有土地上的搬迁工作已基本完成;曹家巷改造地块已于今年6月顺利上市;绿水青龙项目已签约完成,正在做土地上市前准备工作;铁塔厂项目已完成全部住户签约工作,仅剩少量公产正在协商。通过曹家巷等北部城区棚户区改造项目的实践,形成了银政合作的工作机制,按照统借统还的原则,由市房管局住保中心作为全市统一融资平台,统一向国开行融资,专项用于棚户区改造项目,有效地解决了“钱”的难题。

今年,成都继续抓住机遇,首批利用国开行贷款推进中心城区棚改项目共45个,协议利用国开行贷款161亿元。上半年,已启动22个项目,涉及改造住户7518户。相关负责人介绍说:“近期国开行又加大了对棚户区改造项目的融资力度,成都市将加快孵化第二批改造项目,争取扩大融资额度。”目前,已向国开行新申报了70多个融资棚户区改造项目,预计总投资达300多亿元,贷款规模逐年增长。而在此基础上,为加强对国开行棚改专项贷款的资金管理,市政府与国开行四川省分行联合举办了棚改工作资金管理与项目实施培训班,对各区分管负责人、房管局长及具体项目操作者进行培训,对改造项目实施中补偿安置、资金使用、土地上市等环节提出了明确要求。除积极引入国开行政策性贷款,成都市进一步拓宽融资渠道,加强与其他商业银行合作,以确保棚改工作的资金要求。