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房地产税法进入立法程序房地合一成改革方向

中国日报网 20140813


88日,财政部财政科学研究所所长贾康在2014年博鳌房地产论坛上表示,财税改革已经拉开帷幕,房地产税作为财税改革的重点之一,现在就要加快立法,力争在2016年年底前把房产税立法定下来,到2017年正式实施。

国务院发展研究中心研究员倪红日表示:“全国人大正在起草房地产税立法草案,考虑将现有的房产税和城镇土地使用税合并,并将房地产税列为地方税种。”

从房产税试点到如今房地产税立法,虽然只有一字之差,但却折射出中央在税制调整上思路的转变。

此消息一出,引发房地产业界纷纷热论,倪红日表示,“房地合一”的征税方式一旦做出,相应的税收征管原则和立法也应当做出相应的调整。

据笔者了解,目前全国人大正在起草房地产税立法草案,这表明房地产税法已经进入立法程序,出台指日可待。

税制思路调整

房产税自2011128日开始试点,虽已过去三年,但仍仅停留在重庆和上海这两个最初的试点城市。在此期间,包括北京等多个地区曾传言开征房产税,均被有关部门辟谣。

据财政部公布的“2014年上半年税收收入情况分析”显示,今年上半年房产税完成959.01亿元人民币,城镇土地使用税完成1061.71亿元人民币。

据倪红日介绍,城镇土地使用税是对土地征税,按照土地的面积来计税;房产税是对房产征税,按照房产原值进行征税。房子是建在土地上的,这两个税种合并即“房地合一”。

经济金融学者宗涛认为:“房产税是在不改变房地产领域的其他税种情况下,作为新税种推出的,实际执行效果并不理想。相比之下,房地产税是一切与房地产领域经济活动直接相关税种的统称,房地产税是对房地产领域十余种税有所增减合并。与房产税相比,房地产税可以为城镇化的建设提供资金,有望从更全面角度改变土地财政模式。”

安理律师事务所律师葛惠彪表示:“在财政部公布的这份报告中,上述两个税种的占比并不大,仅占上半年税收收入的3%。对征管部门来说,合并可能更利于简化征管。从纳税者的角度来讲,两个税种合并征收,缴纳也方便一些。”

北京市盈科律师事务所权益高级合伙人王光英律师则认为:“房地合一征税,买房人将在原来缴纳房产税的同时,还要同时再缴纳土地使用税,会增加购房成本。”

房地产税征税制改革

2010年就曾有报道披露,现阶段涉及房地产的税种有12项,涉及房地产的收费多达50项,两者共计62项。

王光英认为:“我国在土地开发、房地产交易和不动产持有环节涉及的税费种类太多了。目前改革税收体制,相关部门一定要注意税收的经济成本和时间成本问题,尽力减少中间环节,提高税收和政务效率。”

贾康公开表示,鉴于房地产领域税费种类偏多,未来确实有进一步合并税种的需求。和现在征管方式不同的是,一旦两个税种合并,未来征管原则上也应该做出相应的调整。

倪红日表示,由于计税依据和税基发生变化,合并后的房地产税应按照房子的市场评估值来征税。她建议新的房地产税对所有经营性房地产都征税。对于住宅,应该只对占住宅总量约10%的豪宅征税,而对于普通住宅,或可以先不征收房地产税。

由此,也提出了下一步房地产税制改革中值得思考的问题——应当是对营业性用房征税还是普遍征税?应当增量征税还是存量征税?

贾康建议,对短期持有的投机性住房实行高度超额累进税率,保有环节的税制建设应坚持“调节高端”的原则,不能简单模仿国外“普遍征收”模式。

记者发现,在房产税试点中,试点城市上海和重庆都是对增量征税。

上海的增量征税试点中,征收对象是指暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新购的住房。

重庆的增量征税试点中,首批纳入征收对象的住房为——个人拥有的独栋商品住宅;个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍以上(2)的住房;在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。

张志晓律师认为:“如果对增量征税,而对存量不征税,会出现同样的房子,因为买的时间不同,一个缴税一个不缴税的情况。在同样的长期持有房产期间,因买房的时间不同而税负不同,有违税法的公平原则。”