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4月“降价风” 未刮走成都刚需客

四川日报 2014年05月08日

 

    4月份,受“九龙仓·御园”降价风波的影响,成都房价几乎出现“普降”的态势,但除一些项目本身存在问题的楼盘降价幅度较大之外,其余多数项目仅仅是开发商在降低预期方面做了微调。4月成都楼市各方面的具体表现如何?为此,本报联合四川中原地产进行了调查。

城郊分化明显 房企回流主城

    调查显示,4月份成都市共出让土地21宗,总供应面积1490亩,环比上涨74%,同比增长164%;成交土地14宗,土地成交面积1005亩,环比上涨17.4%,同比增长81.1%。据相关统计数据显示,今年1-4月,成都市累计土地供应面积5074亩,与去年同期相比增长4.3%;累计土地成交面积4075亩,与去年同期相比下降8.8%。其中,主城区累计土地供应面积1314亩,与去年同期比较增长47%,累计土地成交面积1221亩,与去年同期比较增长42%;郊县区累计土地供应面积3760.3亩,与去年同期比较减少5.3%,累计土地成交面积2854亩,成交与去年同期比较减少20.9%。“总的来说,4月成都市土地市场供应明显回升,成交略有增长,流拍现象蔚然,城郊分化明显。”坊间专业人士认为,成都主城区土地市场,在经历了3月份的低谷之后,供需强势反弹,重回前期高位,且成交土地普遍溢价,整体成交楼面均价高达7420元/平方米。而郊县区土地市场的表现则与主城区大相径庭,供应方面虽然有所增长,成交方面却明显下行,长期耕耘郊区或川内二级城市的恒大、鲁能等房企,均不惜血本拿下地块以入驻城区。

“降价风”未刮走“刚需客”

    调查显示,4月成都市商品房供应面积151.5万平方米,环比下降16.3%,同比下降53.7%;成交面积197.3万平方米,环比下降17.1%,同比下降38.2%;其中,主城区商品房供应面积99万平方米,环比下降22%,同比上涨1.13%;成交8956套,环比下降6%,同比下降37%;成交面积87.7万平方米,环比下降3.8%,同比下降37.6%;近郊县商品房供应面积52.5万平方米,环比下降2.9%,同比下降76.8%,成交面积109.6万平方米,环比下降25.4%,同比下降38.7%。

    “虽然4月成都楼市供需回落,但在‘三月暖流’之后仍归于常态。”坊间专业人士认为,4月份成都楼市明显降温的迹象依然没有显现。一方面,4月走量与去年4月市场高峰之后的市场成交形势基本一致;另一方面,从供需基数上看4月供需走量依然位于中上游;另外,在目前楼市降价风潮盛行之下,并未刮走“刚需客”。所谓的降价潮,除九龙仓·御园等个别案例外,其余主要还是开发商的营销动作,如特价房、尾盘清售等。究其最终原因则是在信贷收紧的压力下,开发商资金面临考验,而将前期存货(位置差房源、大户型难销房源、尾盘阶段产品)促销走量;对于这类产品如若在正常的销售节奏下将依然面临去化难题,所产生的时间成本不一定表明取得的效益比现在降价销售的好,而信贷收紧正好成为难销户型降价抛售的导火索,第一回笼资金,第二清理难销户型;从实际市场来看,并未出现好户型、优质地段产品降价销售的情况,而刚需户型市场反响依然坚挺,刚需客群观望情绪并未明显加浓,证明市场未出现所谓楼市挤泡沫或者“崩盘”的情况。

二手房成交4673套 小幅下滑

    调查显示,4月成都二手房成交量为4673套,环比下降2.1%,同比下降22.3%;成交面积为41.3万平方米,环比下降1.4%,同比下降22.7%。其中,金牛区成交居高,成交940套,环比上涨8.4%;成华区下跌幅度最大,成交713套,环比下降17.2%;锦江区成交保持平稳,成交673套,环比上涨0.9%。

专业人士认为,4月二手房成交小幅下滑,成交在三月“阳春”和开学期学区房成交增大以及2月累积成交释放的影响下止跌回升,走势归于平稳的趋势再度显现,预计未来走势依然将保持平稳