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南京溧水销许新政引发"双向调控"另类思考 

新华网 2014年05月06日  

  

编者按:近阶段不少地方的“救市”行为引发关注,目的很简单——为愈发冷清的楼市添上一把“柴火”,而昨天(5月5日)下午,南京溧水传出的一则销许新政,却似有一股“降温”的势头。

    据了解,该则“降温”新政实际上从5月1日起就已经执行,但当地政府一直秘而不宣,也并未在其官方网站的显要位置进行发布。

    “倘若不是一位开发商人士的透露,估计外界还会闷在鼓里一段时间。”某房评人士指出。

    不过,有观点认为,从国家层面的“双向调控”来看,溧水销许新政确实值得点赞,“不仅保护了购房者的权益,也对存在的楼市过度开发的风险进行了预防。”

    秘而不宣?

    溧水发布新政的消息源来自于当地一家开发企业营销总监的微信朋友圈,称“溧水住建局申报销许新政,五一开始执行。新政提高了领销许的工程进度要求……”

    一并附带的是政策原文件,共对房企申领销售许可证提出了四点要求: 

    其一,低层、多层房屋工程形象进度达到主体封顶;

    其二,小高层(100米以下)房屋工程形象进度达到总层数的三分之二以上;

    其三,超高层(100米以上)房屋工程形象进度达到总层数二分之一以上。

    此外的第四点要求,凡未达到上述形象进度申领商品房预售许可的房屋,需提供具有国家一级资质的房地产评估机构出具的评估报告,证明该幢房屋投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上。

    然而,在随后新华网的求证过程中,却出现了一连串的疑问。

    “我不知道有此文件啊,从未听说。”溧水住建局一工作人员如此声称。记者打开其官方网站,也并未再显著位置找到文件的电子版。

    让记者一度怀疑文件的真实性。倒是一位姓魏的主任向记者证实了消息的准确性,他告诉记者:“政策从五月一号起就已经开始执行了,是由区住建局通知到了当地的开发企业。”

    至于目的,上述的魏主任表示:“保护购房者,规范市场。”

    过剩危险!

     “规范市场。溧水的房地产市场怎么了?有不规范的行为存在吗?”新华网记者追问。

     “已经有开发商跑路了。”魏主任透露,近阶段溧水陆续出现了三例开发商跑路的现象,导致部分项目烂尾,购房者权益受损。

     至于原因,有相关人士认为,与撤县设区后,当地房地产市场的快速开发不无关系。

     据了解,自去年2月份,南京区划调整以来,已有包括万科、雅居乐、升龙等一批全国性房企落子溧水,原有的本土房企也加快了开发步调,致使溧水目前的商品房库存量已达到了5224套(南京网上房地产5月5日数据),位列南京各大板块的第四位。

     而即便在楼市量价齐生的2013年,溧水全年的住宅成交数据也仅有8087套,平均每月674套。按此频率计算,目前溧水板块5的库存量需要将近8个月才能全部消化完毕。

     另有统计,今年溧水有41家楼盘有存货,总计货量破万套。

     土地市场。自1月21日南京市国土资源局溧水分局挂牌今年首批5幅土地后,该区域土地市场基本保持以每月一挂的速度进行供地。

     据新华网统计,前四个月溧水共有11宗地块挂牌出让,出让总面积达47.28万平方米,同比2013年12.98万平方米的总出让面积上涨了4.5倍,挂牌面积猛涨264%。

     未雨绸缪

     已有业内人士提出担忧,土地存量的加大、楼市库存的高企,很可能会导致,甚至加剧溧水板块楼市的供需失衡。

     “鉴于此,溧水住建局打着‘规范市场’的名头,实际上是防范市场风险,打了一剂‘预防针’。”有观点认为,至于“秘而不宣”,则是为避免引起市场的波动。

     而南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远却提出了另一种观点,他认为,以防止烂尾楼的名义控制上市量,是为了保持市场供应的相对紧张,“这样有利于市场的繁荣和有序。”

     南京房地产发展促进会秘书长张辉分析指出,新政在一定程度上会增加开发商预售前的资金投入和开发成本,对房价会产生一定的成本推动效应。

     张辉还从房企资金链的层面给予置评,认为新政要求房企在预售前增加资金投入,可能会加剧中小型房企的资金压力,“单就这方面来说,有助于行业的优胜劣汰。”

     确实,根据了解,已有当地的开发商开始担忧,突如其来的新政将打乱楼盘的推盘节奏。

     不过,在新华网记者看来,不论是基于何种目的、产生何种影响,溧水新政确是给不少城市带来了另类思考——如何在“双向调控”、“分类调控”的大背景下,针对可以预见的情况展开防范,而非问题出现后的一味“救市”、“挺市”。