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共有产权,住有所居新杠杆

人民日报 2014年04月16日

 

    使异化为投资品的住房,逐步回归遮风避雨、美化人居的商品功能,这是“共有产权”向更广、更深层次拓展的底气与锐气

    一类新的住房正在悄然改变北京楼市。从本月开始,北京与其他5个城市一起,被列为全国共有产权住房试点城市。事实上,从去年年底以来,北京已有三批这种售价低于周边普通商品房三成以上的“自住型商品房”入市,仅第二批便吸引了38万户家庭申购,东四环某项目中签率只有8‰。据悉,到今年底,北京将以约每年5万套的规模提供共有产权住房,这个数字约为同期普通商品房供应量的一半。正因如此,“共有产权”模式的试点,深刻影响着购房群体的未来预期。

    购房者与政府按比例出资,共同承担建设资金、拥有房屋产权,有能力后可以“赎回”另一部分产权,变“共有”为“自有”——探索中的“共有产权”早在2007年的江苏淮安便已起航。今年,增加共有产权住房供应的要求被正式写入《政府工作报告》,相关指导意见也在议定之中。那么,受到热捧的“共有产权”,魔力从何而来?在市场化与保障房的二维坐标里,它的杠杆作用又将刻画出怎样的新象限?

    城镇化的历史背景下,价格不断高企的商品房往往令有“刚需”者可望不可即,旨在兜底的保障性住房,又因土地、财力的限制,难以广泛覆盖“夹心层”群体。对此,“共有产权”大胆提供“跳出去”的思变与求新:土地低价出让,政府舍利支撑,让符合条件的家庭适度避开房价的侵扰;高于成本价、低于市场价,绕过了经适房、两限房可能的福利陷阱,也消除了廉租房、公租房的产权之憾。有论者言,这是赢方最多、最可持续下去的住房发展模式。

    “民之为道也,有恒产者有恒心。”助力住房刚需、为“夹心层”创造住房希望,是“共有产权”核心的杠杆价值。一则产权从无到有。现有保障房大都以户籍为凭,只有公租房微开一条门缝,而不少试点已将稳定就业的流动人口慷慨纳入。二则产权从有到完整。上海一项调查显示,49.7%的家庭打算长住于斯,46.7%的家庭计划“小换大”,反映出产权对自我改善积极性的激励。离开这种渐进式的产权构建,恐怕不少人终生都难以摆脱保障房的庇护。

    买入有限价,卖出少赚头,“共有产权”明确的获利约束,也在有力地挤出投资、投机性需求,令一些地方的房价开始趋稳,发挥着宏观调控的杠杆作用。与这种柔性手段不同,不少地方偏好硬碰硬,或强设户型比例,检查一走,两户便被打通一户,或一刀切停建中小面积,游资未挤走,刚需反误伤。比较而言,“共有产权”善用有形之手负责模式设计、权利规范,而建设、运营与交易,仍在市场与法治的轨道上有序推进。

    借助市场之力,体现政府作为,遵循量力而行、尽力而为的客观规律,尊重住有所居、居有产权的递进期待,这是“共有产权”存在的现实逻辑。权利与权力携起手来,使异化为投资品的住房,逐步回归遮风避雨、美化人居的商品功能,这是“共有产权”向更广、更深层次拓展的底气与锐气。

    改革每进一步,风险便如影随形。共有产权发源地的英国,两党的扯皮抑制了住房合作的发展,颇具讽刺。而在美国,曾经的购房者与金融机构产权共有,让住房自有率从65%跃升至69%,却也埋下了次贷危机的隐患。今天,“花经适房的钱,买商品房的权”会不会被人趁机搭便车、发横财?开发商的“损失”会不会他处谋算,反倒形成助推房价的跷跷板?关注、反思、甚至警醒的声音告诫治理者,租赁与完整产权的中间地带,不等于监管的真空区域,更不能是各路利益的博弈场所。只有划清边界、慎重推广、及时完善,方能走好改革平衡木,释放政策撬动力。

新型城镇化不能再走一边高楼林立、一边棚户连片的老路,而须在“人的城镇化”理念下,通过共有产权等多维探索,把住房的供给与需求调节好,把市场的公平与效率统一好,蹄疾步稳地实现群众安居之心、产权之愿。