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成都楼市利润“水分”少 不存在大幅降价风险

华西都市报 2014年04月04日


    前日下午,在华西都市报主办的“地产领袖成都峰会”上,重量级嘉宾、中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强上台演讲,从“市场坏消息”和“政策好声音”说起,为台下百名开发商高层深度剖析楼市现状,预测未来趋势。

    提及近来众说纷纭的部分城市房价突降风波,陈国强更是旗帜鲜明的抛出了自己的观点:“这是房地产健康发展的正常波动,在部分城市,市场出现了一点小风雨,很正常,没有必要上升到整个房地产市场来评价。”

    关于“房价风波”

    降价只是个别现象大多数城市房价并没波动近来,杭州、无锡等部分城市的楼盘相继出现了降价促销风,一时间成为购房者关注的热点。对此,陈国强也首度给出了专业的看法。

    “我认为这只是房地产市场出现的一点小风雨,很正常。”陈国强认为,现在外界对房地产市场有一种误读,首先从数字上看,杭州、无锡等地只有少数楼盘出现了降价情况,全国大多数城市房价并没有波动。

    他指出,仔细观察会发现,这些楼盘降价促销的根本原因,在于区域楼盘库存量太大,已超过了市场需求,采取降价促销只是一个商家的正常营销手段,没有必要上升到整个房地产市场来评价。

    现场演讲结束后,陈国强在接受华西都市报记者专访时,更是专门针对成都楼市近期出现的部分楼盘降价现象,给出了自己的判断。

    关于成都楼市

    个别楼盘降价是产品营销策略调整过去的一个月,成都楼市接连出现了两起“促销事件”,包括九龙仓御园、铂雅苑等高端楼盘纷纷宣布降价,甚至降幅突破5000元/平米。加之此前杭州等地出现的部分楼盘降价风潮,令部分购房者出现了“坐等降价”的预期。

    “个别楼盘的降价,更大的原因是某些产品的营销策略出现调整,或者开发商短期回收资金的需求所致。不能盲目与楼市整体供需市场和价格市场挂钩、过度解读。”陈国强指出,跟大多数一二线城市相比,成都的房价多年来处于“缓慢增长”水平,纵向比较各城房价,成都楼市价格处于中等水平以下。

    “成都楼市多年来一直处在健康发展的轨道上,从供需关系上看是平衡的,大幅降价不太可能。”陈国强分析称,成都楼市利润空间并无多少“水分”,因此大幅降价不太现实。

    另一方面,成都楼市的购买力处于旺盛状态,刚需购房群体的购房需求有待释放。

    市场需求是一直存在的,目前的部分城市小规模降价现象,可能会在短时内抑制这些自住群体的购买欲望,令购房者调整到“观望态势”,但需求本身并不会消失,因此,观望过后,购买力有望集中爆发。

    “成都楼市是一个健康、活跃的市场,目前正处于良性发展阶段,本质上不会受‘降价风波’的影响。”他表示。

    关于“好声音坏消息”

    短期成交量下滑属健康发展下的正常波动

    “今年的房地产市场出现了一种现象,政府出台了一些对市场利好的政策,但是房地产市场却比去年“冷”了。”峰会现场,陈国强指出,从一些专业机构的数据看,各地的房屋成交量比去年同期出现了下滑,一线城市一季度成交量大概整体下滑了40%以上。

    同时,各地不断地传来降价促销、价格出现松动的消息,这让外界出现了很多猜测,是不是中国的房地产市场会走下坡路?

    陈国强认为,今年房地产市场成交量比去年是下滑了,但是跟2010、2011、2012年相比,今年成交量数据明显高于过去3年,所以没有必要把目前看到的成交量下滑问题过于放大,这是房地产健康发展的正常波动。

    那么,各界应该如何看待市场坏消息?

    他认为,从市场因素、政策因素两个层面分析,当前的政策中性偏好,在一个时间段内,市场力量将起主导作用。因此,市场供求因素和竞争环境显得更为重要。

“分化的市场才是真实的市场,价格波动是市场逻辑的表现。”陈国强坦言,从全国范围内来看,未来,开发商将通过调整开盘节奏、转移投资等手段,化解市场危机。另一方面,从数据来看,全国商品房销售额同比仍然上涨,这决定了开发商整体资金链仍处于可持续运转的地步。