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杭州长沙等多个城市讨论松绑限购的可能性

中国证券网 2014年04月02日 

 

突围“限购令”

继温州传出上报松绑限购的方案后,杭州、长沙等多个城市也开始酝酿和讨论松绑限购的可能性

房地产市场实施4年之久的限购政策,在2014年出现松动迹象。

继温州传出上报松绑限购的方案后,上证报记者获悉,长沙、杭州等多个城市也在酝酿和讨论松绑限购的可能性。

一位资深房地产界人士向记者透露,大约一周前,长沙、杭州等地相继召开房企沟通会。由当地政府相关部门组织,地方实力房企参加。

沟通会上,有关部门向房企透露,一系列促进房地产市场稳定发展的政策正在酝酿。其中包括限购的松绑,以及二套房贷款门槛的降低等。

“地方政府是在给开发商打气,别乱,别急。另外,根据我们的调研,地方经济实在不怎么样。稳定住房地产市场,是一些地方政府迫切需要做的。”上述房地产界人士称。

多地松绑限购意愿强

上证报记者向杭州市有关企业求证,一家被指参与了沟通会的杭州上市房企董事长在电话中含蓄地表示,“一切以(官方)出来的为准。”对于记者提出二、三线城市的松绑趋势,该人士称“毫无疑问”。

上海克而瑞机构杭州负责人刘晨光则告诉记者,据多家杭州房地产公司人士透露,除杭州市政府有关部门外,浙江省有关方面近期也召集了房企进行调研和沟通。

从各种信息来看,地方松绑限购、响应“双向调控”的意图十分迫切。

“我们觉得限购一定会松,就看哪个城市首先行动了。另外,即便松绑,也会有很多限制性条款,抑制投资投机性购房的大原则不会变。”刘晨光称。

本轮限购松绑传闻始于温州。近日有消息称,温州市限购松绑方案已经上报浙江省。实际上,今年全国两会期间,温州市委副书记、市长陈金彪曾表示,温州的资金有很多沉淀在房地产市场,房价一旦出现断崖式下跌,最后实体企业就会融不到钱。建议国家实行差异化的楼市调控政策。

限购政策始于2010年4月。当时,国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,要求房价上涨过快城市限制家庭购房套数,被业界称为“限购令”。目前,“限购令”已在40多个城市得到不同程度的落实。

限购政策出台以来,也曾有部分二、三线城市因楼市供给过大,成交低迷而尝试松绑限购,但在国家宏观调控的大基调下,多数城市的松绑都被叫停或不了了之。

不过,今年全国两会期间提出的房地产市场“双向调控”基调,被业界解读为限购政策或存在松动的空间。根据上证报记者在多个二、三线城市的调研,在地方经济增长乏力、房地产市场成交低迷等多重压力下,目前地方松绑限购的意愿较为强烈。

松绑能否拉动地方楼市

目前市场较为关注的另一个问题是,限购松绑到底能对二、三线楼市起到多大促进作用?

“我们预测,杭州若松绑限购,可能会在两个月时间里,有效拉动一批需求入市。但两三个月后,估计就没啥作用了。”一位杭州房地产界人士称。

业内人士介绍,2009年左右,杭州楼市投资比例在40%左右。此后一系列去投资化的调控政策出台,杭州目前楼市纯投资客已经很少。而在2010年至2012年期间被压抑的改善性需求,在2012年底部分楼盘降价促销后曾出现集中入市。2012至2013年杭州楼市热销,就是上一轮被压抑的刚性和改善性需求入市的结果。目前,杭州楼市整体需求已显疲态。在此情况下,业内人士称,限购松绑对购房者心理的影响可能会多一些,但受实际需求不足的影响,其拉动作用有限。

一些来自三线城市的开发商也持类似观点。一家哈尔滨大型房企的负责人说,一旦哈尔滨限购松绑,房企会在刚开始的几个月积极“抢收”,但后续需求不足的问题仍难以回避。“很多新城供给确实太大了。就是放开买,又有多少人需要呢?”该负责人称。

和限购松绑相比,业内人士似乎更看重二套房信贷政策调整可能给市场带来的拉动作用。“因为二套房是改善性需求,一些城市现在二套房贷款的首付比例高达七成,这严重影响了入市能力。如果这个门槛降低,或将更长久地拉动楼市成交量。”刘晨光说。

根据中国指数研究院数据,目前全国多个地方楼市已进入调整阶段。今年3月,全国百城住宅平均价格环比上涨0.38%,是2012年6月以来连续第22个月环比上涨,但涨幅继续缩小。从涨跌城市个数看,63个城市环比上涨,37个城市环比下跌。

专家认为,房价涨幅收窄和下跌城市数量的增加,是楼市进入调整阶段的重要指标。而在楼市“双向调控”的大思路下,限购政策可能存在一定的松动空间,但总体来看,楼市去投资化的大方向不会改变。

【楼市现状】

3月全国楼市成交量大幅下滑购房者观望情绪加重

研究院常务副院长黄瑜认为,全国百城住宅平均价格继续上涨,但同环比涨幅均连续第3个月缩小,涨跌幅超过1%的城市个数均有所减少,表明多数城市房价更趋平稳。从全国房地产调控环境看,两会期间,中央提出“双向调控”分类指导,着重依靠市场自身调节作用,此外未出台更加严厉的行政调控政策,大的调控环境继续平稳。

3月楼市价涨量跌百城房价指数依旧攀升

数据显示,3月份全国100个城市新建住宅平均价格为11002元/平方米,环比上涨0.38%,连续22个月环比上涨,不过,涨幅较上月缩小0.16个百分点。与此同时,新建住宅平均价格的同比涨幅也有所回落,下降0.75个百分点至10.04%。

【趋势研判】

百城房价涨幅趋缓成交量下跌专家称2014年房价或稳中有降

对于今年一二线城市市场成交走淡的主要原因,住建部政策研究中心研究员赵路兴认为,银行“钱紧”是影响购房的重要方面,购房者与市场的博弈也在逐步升级。但他同时指出,1季度成交量同比大幅下滑的主要原因是2013年的畸形增长,因此,不需要对房地产市场报有过低的悲观情绪。目前来看,2014年房地产市场将进入深度调整期,但量价将保持相对平稳。

三四线城市房地产市场岌岌可危?

年初业界对于楼市分化将加剧的预测就已流行,一季度全国房地产市场的表现似乎也印证了上述观点。对于三四线城市而言,现在下楼市将要崩盘的结论可能还为时尚早。

【房企动态】

一季度50强房企销售排行公布上榜房企业绩“惨淡”

昨日(4月1日)凌晨,相关机构发布了《2014年一季度中国房地产企业销售top50》排行榜,上榜房企的销售金额可以用惨淡来形容。第50名房企的销售金额,较前一年的第50名企业下滑了25%;销售额排第20名的企业,也比去年同一位置的企业少20%。

超六成房企库存增加业内预计今年会加快跑量

在银根收紧的情况下,浙江兴润置业资金链断裂引发债务违约风波,让业界对房企今年的资金风险格外关注。数据统计,截至4月1日,a股共有81家房企公布了2013年年报,库存增加的企业占比超过六成。