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叩问2014房价走势:是拐点,还是起点?

华西都市报记者对话九位顶尖经济学家及房地产大佬

华西都市报 2014年03月21日

 

  “房地产问题是个大问题,它直接关系到居民住房问题。让人民群众住有所居,这应该是政府奋斗的目标。”今年全国人大会议闭幕,国务院总理李克强在答记者问时如是说。

过去一周以来,华西都市报记者奔赴杭州、青岛、北京、成都等多个城市,率先“直播”2014全国楼市现场实况。楼市的一冷一热,反映出什么问题?“双向调控”的新政策,背后透露出什么信号?2014年房价,到底向左还是向右?带着这些疑问,记者对话李稻葵、陈志武、向松祚、吴晓波、任志强等九位国内顶尖经济学家及行业大佬,呈现名家眼中的2014中国楼市走势,解读中国经济转型时期房产市场变化。

李稻葵:要让房地产业软着陆

  房价暴涨暴跌都不是好事,要让整个房地产业出现软着陆,也就是让房价增长速度低于居民可支配收入增长速度,实现这一目标可以适时推出宽税基、低税率的房产税。

  今年房价进入了一个新阶段。房地产从过去单方面的涨,变成了多元的不同地区有涨有跌新格局,多级分化,而且这样的格局还会持续相当的年份。有涨有跌的格局中,关键是如何维系这样的态势,让整个房地产业出现软着陆,也就是让房价总体增长的速度低于居民可支配收入增长速度。

  房价暴涨暴跌都不是好事,这个过程中,政府的调控非常重要,要管理好预期,管理好房地产价格有涨有跌新格局可能带来的对金融的冲击,尤其是对理财产品安全度的冲击,因为有不少理财产品最终的投资对象是开发商以及依赖土地出让的地方政府。

  过去的经验表明,直接的行政调控往往是火上浇油。往往是带来了已经形成的不合理市场预期的恶性扩张。越调控越形成了房价上涨的预期就越强。我支持房产税试点增加,或者在房地产有上涨空间的地区,适时推出房产税。可以把房产税看成是一个大物业费的概念,用于维护小区外面的物业环境。不能因为现在有些地方的房地产价格有所松动,就放弃对房产税的试点和推出,在我看来,上海和重庆的房产税试点缺点是税率太高而税基太低,应该实行宽税基,但税率要低,而且政府和纳税人要有良性互动。

不过,依赖房产税来调控房价只能是杯水车薪。我认为房产税的比例应该是低于1%,短期内也不可能成为地方税收的主要来源。

向松祚:房价进入调整周期 做好危机准备

  三个数字在预示着房价拐点可能很快到来。一个是全国房地产销售面积在下降;第二个是房价涨幅大幅度的收窄;三是一线城市,投机买房的比例大幅下降

  前些天我在央视上说了“房市拐点”很快就要到来。现在我还是这样说。有三个数字大体上在预示着即使拐点还没有到来,但是可能很快要到来。一个是全国房地产销售面积在下降,就是增速在大幅下降;第二个是监测了70个大城市的房价涨幅在大幅度的收窄;还有一个在北、上、广、深、杭这些一线城市里,投机买房的比例从去年开始已经大幅下降。

  也就是现在大家对投资、投机房地产觉得风险很大了,所以现在买的真是刚性需求。比如万科降价到21000元,可能它这是一个销售策略,有很多房产公司搞这个名堂,我本来价格卖得挺高,我现在先开一个特高的价,然后我降到5000元,3000元,听起来特别醒目,那么卖得会很快,这可能是一个销售策略,但是你从这个销售策略里面也会看出一点端倪。

  这是很“纠结”的一件事。就是说房价快速上涨的时候当然有一部分人高兴。从国家宏观经济来讲,确实我们之前反复讲就不希望房子涨得太高,涨得太快。现在开始下降了,其实你也不希望它下降得太快。如果变成崩盘,跳崖似的崩溃也就麻烦大了。

房地产界各方都需要做好应对拐点的准备。实际上这个房地产价格走势到了一个周期调整的时候,政府的力量在里面只是一部分,它核心的还是市场预期。比如说现在市场如果大家都觉得这个方向转了,大家不想买了,或者认为房价会下降,那这个时候你想不让它下降也不太可能,所以现在各个方面,包括银行,包括政府,包括房地产商,包括个人都要做好应对这个危机的准备。

陈志武:下半年房价将承压但跌幅有限

  整个楼市今年处于一个供大于求的局面,下半年房价虽然会有压力,但它往下跌也会很难,即使下跌幅度也有限。

  今年提出的“双向调控”,我认为早就该“双向”了。几年前政府出台的政策,更多的是把房产商管起来;这两年出台限购政策,把购房者也管起来了,打压了需求。总的来说,我认为不管是“双向”还是“单向”调控,中国老百姓投资的渠道太有限,老百姓依然把钱用来投资房产,这是导致泡沫越来越厉害的原因。

  但随着资金的持续收紧,大家对经济的担心情绪,部分地区出现楼盘降价也是正常现象。中国老百姓的财富来得很不容易,所以尤其要珍惜,不能还把钱都压在房子上,如果有几套房子,可以考虑慢慢卖掉一些,要分散投资。

最近几个月资金比较吃紧,加上去年以来楼市开工量大,整个楼市今年处于一个供大于求的局面。未来半年,经济形势可能会比较不乐观。预期在今年5-7月,我国的货币和财政政策会有所放松。我认为,在宽松的货币政策环境下,下半年房价虽然会有压力,但它往下跌也会很难,即使下跌幅度也有限。

吴晓波:房价将“温水煮青蛙”式上升

  真正对楼市产生影响的其实是房产税,房产税要在全国范围内征收,大约需要20年到30年的时间

  目前房价整体仍然是上升的,只不过是“温水煮青蛙”式的上升。我个人认为,只要房价没有出现过快过激或者报复性上涨,处于老百姓的容忍度之内,那么从政府层面说,再出台严厉调控政策的可能性也非常低。

  对于即将出台的不动产登记条例,我认为这一条例对楼市或者房价的影响微乎其微。条例是要求6年内全国住房信息联网,但是其实对一般老百姓来说,这几年主要城市的商品房登记都已经很清晰了,所以条例出台影响很小。

  真正对楼市产生影响的其实是房产税。在中国房产税肯定是会推出的,只不过目前,现在来看是一个比较确定的事情。中国的房产税征收应该跟美国类似,就是所有的房产普遍征收,而不是按一套二套房征收,这样的话离婚率会大幅度增加。我估算,房产税税率大概在0.8%-1.2%之间。

我想强调的是,老百姓现在大可不必为房产税征收而担忧过多。我个人预测房产税要在全国范围内实现征收,大约需要20年到30年的时间。因为有关房产税的征收,国家沿用的仍然是渐进改革的思路。

易宪容:人民币贬值是“最后一根稻草”

  在国内房地产市场已经出现全面调整的情况下,人民币贬值给国内房地产市场造成的影响与冲击会更大。

  今年2月底开始,人民币连续贬值,未来的时间,人民币贬值会成为常态,如果这种情况出现,国内居民或是不再愿意进入房地产市场,或是会减持手中持有的以人民币计价的住房资产。这时,不仅住房的需求突然减少,而且住房供给也会大量增加。这种双重压力必然会导致住房市场的价格水平全面的下移。

  我早就指出,人民币贬值可能是压垮国内房地产市场的最后一根救命稻草。特别是在当前国内房地产市场已经出现全面调整的情况下,人民币贬值给国内房地产市场造成的影响与冲击会更大。当前中国房地产市场预期正在发生巨大变化,而人民币贬值把这种变化进一步强化,会让国内房地产市场的调整进一步加快、风险进一步上升。

任志强:房地产二三十年内不会崩盘

  在城镇化推进背景下,房地产市场整体形势不变。成都作为二线城市估计今年房价有10%的上涨,只有成都的人口下降,那房价才开始下降。

  近日就万科北京项目低于预期价格开盘一事,市场再现“拐点论”。我在微博上也给出了短评:“理性”。

  楼市会不会崩盘?这是今年3月人们普遍关心的热点,也是一个尖锐的猜测和担忧。住建部副部长仇保兴在全国两会上说,按照城镇化的规律来讲,中国楼市在十年内不大可能出现全面崩盘。所有人都问我是不是房地产要崩盘了,我个人认为中国房地产市场,起码二三十年不会出现崩盘。

  今年房地产销售增速下降,但并不可怕。在城镇化推进背景下,房地产市场整体形势不变。借鉴国外经验,城镇化率一般达到70%后,城镇化进程才会趋于平稳。目前中国城镇化的快速增长必然带来房地产需求。同时由于供应资源匹配问题,人口向大城市集中的趋势,从过去十年到未来十年都不会变化。与此同时,中国家庭存在小型化的趋势,家庭户数的增加也会带来更多住房需求。

在城镇化过程中,人们可以进入成都也可以进入其他城市,而现在成都周边没有其他大城市或中等城市能够比成都更有吸引力。对于成都房地产市场的走势,我的观点是周边还有哪些城市比成都更吸引人呢?他接受华西都市报记者采访时曾说,二线城市的房价涨幅2014年估计在10%左右。成都是一个人口过千万的大城市,人口密度在判定房地产市场中占一个很重要的地位。如果说成都的人口开始下降,那房价就要开始下降了。

谢国忠:今年下半年房价或开始下跌

  房地产进入大幅度下降的时代是不可避免的。现在工薪族的工资怎么买得起房子,市场主要是投机需求。中国即将迎来的老龄化是房价不会再涨的重要因素。

  我的观点很明确,今年下半年楼市将开始下跌,先期先下跌20%-30%,之后会有反复,最终则会出现房价下跌50%。对于房价的反复,就好比a股从6000点下跌,跌到5000点的时候就会有人进场,托一托。捞底的人总会有的。房价下跌20%-30%之后,急需买房的和一些投资客会进场,交易量会起来,这中间可能会有反复。

  房地产进入大幅度下降的时代是不可避免的。现在工薪族的工资怎么买得起房子?像二线城市一万块钱一个平方米的,有多少人买得起?这个市场主要是投机需求,而这又主要是银行贷款来的。泡沫有多大?

  中国即将迎来的老龄化是房价不会再涨的重要因素。再过10年,中国人口开始下降,10年后房价不会涨起来了,只会掉不会涨。任何一个人口开始下降的国家房价只会掉,当时日本每年房价下调7%。人口老化是一个巨大的力量,以后对中国影响非常大,人口老龄化后社会负担越来越重,人口老龄化以后楼市是不会涨的。

  类似限购这样的行政手段调控房地产政策抑制了房价,所以房价的高点没有预想的那么高。但是这就好像是股市5000点的时候一系列政策组合作用,没有让它涨到6000点再往下掉,而是从5000点往下掉。最终结果是一样的,都是要掉到2000点。

你现在手里要有多套住房的话,我劝你还是尽快卖了。卖出之后该买什么,我的意见是“留着”。现在人民币不会贬值,不管内部通胀有多少,不敢贬值,贬了的话所有的钱都会流出中国。不过现在卖的话肯定卖不掉,很多朋友卖房子都没人看,没办法只能熬。如果这时有人来看你的空房子,一定要卖了,这是个好机会。如果下一次房价掉的话要持续掉三四年。

郁亮:15年内房产的大势非常好

  中国还处在城镇化大发展的阶段,旧城改造力度也很大,受高等教育的人比例在增多,这些对房地产行业都有足够的支撑。杭州楼盘降价,没什么好恐慌。

  对于近期杭州等地楼盘降价的新闻,我也看了。没什么好恐慌的。任何年代都有降价的事情发生,其实杭州就两三家房企降价。大家喜欢把意见领袖的话当真,认为楼市悲观,实际上,10-15年内,房地产的大势非常好,前景是清楚的。

  从市场的情况来说,目前政策明晰,政府不再强调房价,而是让大家住有所居。中国还处在城镇化大发展的阶段,旧城改造力度也很大,受高等教育的人比例在增多,这些对房地产行业都有足够的支撑。

未来,万科将放弃规模扩张模式,对已经进入下半场的内地房企而言,再以规模来引领行业,只能是规模越大越危险。就像我的女儿,青春期前,一年长了几厘米证明女儿确实成长了;过了青春期,个子不再长了,但心智更成熟、力量更强大,能为自己和社会承担更多的责任,是不是更好?!以后万科会“轻资产、重运营”,一部分收入将来自于资产管理。重点在于操盘而不是品牌输出,用杠杆来做更多的业务,不代表万科打算输出品牌,而是用尽可能少的股东投入来创造更多的回报。面对互联网竞争,我个人认为,房企必须学习互联网思维,否则将会被时代淘汰。

甘犁:现在是出售多套房的时机

  现在我也没法判断今年房价怎么走,全面降价的时机还没到,但可以看出购房者的信心有变化了。拥有多套房的家庭,现在是时机出手卖掉或者租出多套房,这样才能及时产生效益。

  《中国家庭金融调查报告》中显示,目前中国自有住房拥有率高达89.68%,远超世界60%左右的水平,处于世界前列。

  中国的住房市场已经过剩了,这个过剩是全面性的。一线城市、三线城市的房屋空置率都很高,二线城市的多套房家庭也很多,现在许多新购房家庭多半都是有房子的。中国房产的调控核心,不在于“双向”,不在于新建,而是应把现有的存量流动起来。对于当前楼市调控的新方向,我认为,中国房产现已处于全面性的过剩,向存量多套房征收房产税,是促使房产流动、调控房价的有效办法。

  为什么住房拥有率那么高了,大家还在拼命买房?有些人看朋友买了房子赚钱,自己也跑去买。这反映出中国住房市场仍是以投资需求、价格预期来驱动的。在今年杭州楼盘降价事件后,市场出现了“崩盘论”说法。我个人认为,杭州房价跟当地的经济有关,还不至于产生全国性的影响。现在我也没法判断今年房价怎么走,全面降价的时机还没到,但可以看出购房者的信心有变化了。

  在房产全面性过剩的情况下,再去建新房增加供给量是不对的。住房改革的措施,应该是鼓励这个存量房释放出来,让存量房尽量地去满足我们现有的刚需,不管是通过租的方式还是卖的方式。如果一面空着大量住房,一面还继续建新房,一旦出现房价下降恐慌性抛售的局面,中国经济就会硬着陆。拥有多套房的家庭,现在是时机出手卖掉或者租出多套房,这样才能及时产生效益。

  “管理价格预期,流动存量房产”,这是我认为的当前房产调控的核心,而推行房产税可以实现这一主张。房产税的方案很多,但按上海的方案做没影响力。房产税要有效弥补土地财政收入,必须对存量收税。以填补6260亿元土地财政净收入为目标来计算,针对多套房征收2.8%的房产税,就能缓解地方政府对土地财政的依赖,同时增加了持有多套房的成本。