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所谓产权式酒店 市房管局:属于违规销售

四川日报 2014年03月20日

 

3月13日,关于购房者购买产权式酒店遭遇产权风险的报道引起了广泛关注,购房者张女士购买成都二环路北四段的世晶酒店,卖方将已售出的房屋产权抵押给银行,导致业主的房产证迟迟办不到。

在现行市场中,产权酒店、产权商铺投资相当盛行,类似张女士这样的投资者可以说数不胜数,类似世晶酒店产权所有者将房屋分割销售后再抵押,或者先抵押再分割销售的案例也不在少数,而这类产权酒店及产权商铺的所有者经营者往往都在谋求扩张发展——在经营一个项目的同时,一旦回笼资金有所收益就急于投资经营下一个项目,一旦其中某一个项目投资失败或运转不顺,就有可能引起连锁反应,就会对张女士这类下游投资造成风险。

在这么一个投资市场中,我们不能不追问:普遍投资者的风险如何规避?对于在销售和已销售的项目,银行该不该再接受抵押贷款?或者,已抵押给银行的房产项目,银行该不该监管抵押者的销售行为?此外,对于有产权证的房产项目分割销售,涉及买受人办理产权证,房屋产权主管部门是否应该监管?

一周过去,张女士对酒店方协商情况如何,相关机构是否存在审查的空白,记者进行了追踪采访。

协商不成将诉诸法律

3月17日,张女士向记者表示,由于酒店方违约且涉嫌欺诈,她要求退房并赔偿,但酒店方表示“不能接受此方案”。张女士表示,已决定通过法院起诉。

3月18日,记者联系到张女士的代理律师,他说近一周内他和张女士与酒店再次进行了沟通,但由于对方坚持表示“按公司内部既定流程处理”,双方的协商没有达成,“没有协商成功,本周内诉讼书就会出来”。

相关银行可能存在“间接过失”

据张女士的代理律师在成都市房产管理局查询的结果,2013年5月欧曼酒店有限公司把已出售的世晶酒店产权证抵押给了工商银行成都草市支行。

就此,3月11日和18日,记者多次联系该行采访相关事宜,但截至记者发稿时,该行仍没有接受正面采访。3月11日,工商银行成都草市支行一位工作人员在记者初次到访时表示,工行在审核发放房地产企业贷款时会对资格进行严格审查。但该工作人员表示,进一步的情况介绍需要“等待安排”,对于银行怎么审查房企资质、需要什么材料、经过怎样的流程,以及该案例中欧曼酒店有限公司在申请时材料中是否隐瞒了产权已售出的实情,目前没能彻底了解到。

律师认为,银行在这个案例中一方面是被欺骗的一方,“欧曼酒店有限公司去贷款时应该是隐瞒了已售出的情况,用整个酒店的大产权证骗到了贷款”;另一方面,蒲律师认为银行也存在一定的间接过失,在考察贷款人资格时应该更仔细,“抵押贷款需要到现场去看房子,银行当时去酒店实地查看时应该对现场工作人员或者是有可能在场的业主进行询问,了解房产是否有出售的情况”,他认为银行在审核类似情况时应该更仔细。

房管局:属于违规销售

针对这一案例,记者3月19日也走访了成都市房管局。成都市房产监察支队相关负责人表示,“对于存量房为主题的旧楼包装分拆出售模式,是买卖双方自愿要约行为。”在得知这一事件的具体情况后,该负责人表示这属于违规销售,如果存在买方不知情的情况,那基本上可以定性为欺诈。该负责人还介绍,根据《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)其中第十一条:房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。第十二条:商品住宅按套销售,不得分割拆零销售。并在第四十二条中规定,有以上行为的,处以警告,责令限期改正,并可处以1万元以上3万元以下罚款。

但是据记者了解,目前市场监管主要集中在预售和现售的商品房,对于以存量房为主题的旧楼包装分拆出售模式,目前并没有明确的监管规定。对于这一案例,也有业内人士表示,“商业属性存量房的再次交易是一个市场的监管空白点。”买卖双方可以进行协商,如果协商不成可以提起诉讼,甚至以商业欺诈报警。

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投资产权项目需谨慎

据了解,成都产权酒店兴起于2003年,之后迅速发展,2010年达到高峰。资深酒店管理人士向记者介绍,产权式酒店的销售方式一般分为两种:一种为销售房屋的产权,业主拥有产权交给酒店管理方经营,按月返租,这种方式年回报率较低,在7%—8%左右;另一种为销售房屋额经营权,这种方式年回报率较高,在10%-15%左右。

目前,成都楼市产权项目依然不少,并且从酒店业扩展到产权商铺、产权公寓,位于大业路的同瑞国际就是一个在售产权项目,集产权商铺和产权酒店为一体。据记者现场了解,酒店产权分割成单间面积大小出售,商铺分割成3—9平方米的小产权出售,1—3年租金回报率8.6%,4—7年回报率9.4%,8—10年租金回报率10.2%。

专业人士提醒,产权式项目作为投资具有一定风险,首先是产权是否能顺利拿到。其次,宣传时标榜的高回报率是否能实现,这两方面与开发商或卖方的资质和经营能力息息相关,在具体运营中开发商可能把产权项目作为融资扩张的渠道,频频违规操作造成违约,购房者需要谨慎。