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楼市“宁七条”一石击浪 

按季分解控制房价 效果有待市场检验

 

  南京市政府办公厅《关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》昨日露面。这份共包涵七条内容的《通知》被业内简称为“宁七条”,传达出南京市政府对楼市调控的最新思想:平抑高房价,保刚需自住。在各地楼市调控沉寂之时,它的出世一石击浪。

  南京房价在全国并不冒进,不过,相对于这座城市居民的收入增长,房价还是跑得快了。2013年南京房价累计涨幅达15.6%,明显超出居民收入增幅,中低价位、中小户型房源的紧缺,则是导致供需矛盾突出、房价高企的主因。

  “宁七条”首先重申已于2月施行的土地出让“9050”政策,但表述更为准确:“完善住房供应结构,针对供需失衡、中小户型占比偏低的状况,进一步提高中低价位、中小户型住房的比例,把满足群众的刚性自住需求放在更加突出位置。”今后5年,南京商品住宅年均用地在500公顷以上,其中90平方米以下户型占比达到50%以上。据了解,此前南京住宅用地年均400-450公顷,年500公顷供应量且一半用于90平方米以下中小户型,明显是开闸之举。

  第三条则提出防范“烂尾楼”,要求控制房企资金风险,对于出现过延迟交房纠纷或者烂尾现象的企业,从严要求现售,以维护购房人合法权益。在外地房价出现波动且已现开发商“跑路”现象时,此条款无疑具有未雨绸缪的深意。 

  最引人关注的是第四条:加强申报价格指导,按季度分解控制房价涨幅。如上一季度房价指数涨幅过高,则对当季度目标进行动态调整和控制。申报价格时,中小户型优先,合理价位优先,不涨价优先。对出现多个高价项目或造成指数较大上涨的楼盘,采取分时分流,合理引导;对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目且不接受物价、住建部门价格指导的,暂不核发销售许可证。南京市物价局服务价格处处长王阳阐释说,南京会根据国家统计局每月发布的70城房价涨幅数据,动态调整下一季度房价控制目标。“高价盘”则有三要素衡量:与周边房价对比、与同档次楼盘房价对比、与区域整体房价对比。

  事实上,政府限制高价盘的效果近期已有显现。河西招商雍华府上周末推出精装修房,原本价格欲逼近3万元,但申报时遇阻,后又报价两次仍未通过,最终价格被“压”至2.7万元/平方米。远郊房价格的控制也纳入到政府视野,江宁、浦口、六合、溧水、高淳区五个郊区的新建商品住宅项目,在申请销售许可审批前,须报物价、住建部门备案。

  “宁七条”还提出“对精装修价格实行价格评估制度”,新建精装修商品住房在申报价格的同时,须申报装修价格及装修标准,由专业机构进行第三方装修价格评估,销售时与房价一并在销售现场明码标价对外公示。政府管控精装修价格,这是首次。

  南京市住建委副主任李真说,新政意在贯彻落实十八届三中全会和国务院有关房地产调控的要求,保障房市健康发展,并保障大部分刚需的购房需求。

  南京大学长三角不动产研究中心主任葛扬认为,“宁七条”有助于平稳房价。远郊房价纳入监管是突破。“溧、高两地撤县变区后,受轻轨等利好刺激,区域房价已呈攀升之势。”

  “限价、增加供地、严控资金链风险,成为地方新政的三大着力点。”南京市房地产开发建设促进会秘书长张辉分析,连续5年供地量放大,传递出土地和住房供应长期充足的信号,稳定预期,告诉市场没必要现在抢地抢房。

  江苏香溢置业副总经理张良称,从中看到了地方政府管控房价时弹性度的增加。“没说不让你涨,而是你涨了之后能否卖得掉。即使符合市场,也不允许你疯涨,不然不给你发证。”她说,一面是政府弹性调控,一面是此前拍出的高价地陆续入市,开发商想报高价却受限,若不报高价又将亏本买卖,政策因此将引发明显博弈。“当前库存量低,要想增大供应势必指望新地块的快速开发,人为压制一些楼盘入市,客观上又缩减了供应量,这就又回到了原点。开发商不是慈善家,竞保障房资金或面积,竞价成本最终都会落在购房者身上。”

  南京林业大学房地产研究中心主任孟祥远则表示,“宁七条”愿景美好,但效果还得由市场决定。“像精装修成本核算引入第三方,第三方是谁,能否公正透明?”合众联恒代理机构总经理程鹏也称,开发商建筑工程“这本账”难评估。

市场亦有担心,人为分流高价盘上市、将远郊房纳入监管系统或拉低全市房价水平,可能会数据好看了,治标难治本。省住建厅相关负责人评价,去年南京房价涨得较快,出台新政是“负责任”的做法。