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养老产业:和地产划清界限

经济观察报 2014年02月28日

 

养老地产和养老产业,这是两个概念。

近8个月来,作为主推养老产业的民政部,已三度强调上述区别。尤其是近日,民政部副部长窦玉沛更是重申,养老地产属于地产开发范畴,不会纳入养老产业管理,不会享受到政策优惠。

被与养老产业划清界限,苦寻盈利模式而不得,房企的养老地产盘算,还能如想象般美好吗?

不一样的“养老”

2013年,中国60岁以上的老年人口突破2亿人。万科、远洋、绿城、云南城投[0.43% 资金 研报]等一批知名房企纷纷涉足养老领域。就连万达集团也按捺不住转型养老地产的冲动。“给万达做的养老地产产品设计,主要是依靠社区做养老配套。”一位参与万达养老地产模式研究的人士对经济观察报表示,“但产品预计今年难面世。”

房企的蜂拥而入,已引起官方层面的注意。2月19日,窦玉沛表态,养老产业主要面向家庭提供居家服务,为失能、半失能老人提供护理服务,硬件软件上都有要求,养老地产不能满足。养老地产是具有养老概念的房地产,有养老之名无养老之实,不会纳入养老产业管理,不会享受相关优惠政策。

伏笔早已埋下。2013年7月,民政部关于贯彻落实《养老机构设立许可办法》和《养老机构管理办法》的通知要求,严格准入养老机构条件和程序,切实把好准入关。仔细甄别养老地产与养老机构,既要保护房地产业参与社会养老服务的积极性,又要防止简单地把养老地产当成养老机构的现象发生。

鉴别二者,应参考怎样的标准?民政部部长李立国在2013年底表示,在养老机构和养老地产区别上,前者指为老人提供集中居住和照料服务的机构,后者则具备房屋居家式、居住对象不仅限于老人、没有专职队伍提供专业养老服务、多出售产权或一次收入长期产权租金等特点。

一位接近民政部的人士表示,民政部实际想杜绝的,是近两年房企、险资打着养老地产名义,骗取政府养老产业方面的补贴、优惠,到头来却根本没提供服务的现象。但对房地产业真正做养老产业的,仍是鼓励的。“一系列表态说明民政部门已注意到养老领域的乱象,和养老地产划清界限。”润土咨询营销部负责人杨茜直言。

补贴与成本

政策扶持形式,主要涉及投融资、土地供应、税费优惠、补贴支持、人才培养等多个方面。其中的“重头戏”补贴支持,又包含一次性建设补贴、运营补贴和税费减免。

以北京为例,自2013年对社会力量建设的非营利性养老机构,一次性建设阶段支持标准由原来每张床位8000元至1.6万元的市级支持标准,提高到2万元至2.5万元,且区级资金要按1:1的比例配套支持;运营阶段补贴由每收住一位老人1个月补贴机构200元至300元提高到300元至500元标准;另外,营业税、印花税、房产税等税费实施减免政策。

各地的补贴标准提高后,补贴门槛也高了起来。北京太阳城董事局主席朱凤泊表示,补贴虽有,但拿到却并不容易。自己接触到的某个一线城市,去年20家做养老的企业申请建设补贴,结果批下来仅有2家。个中原因,既有硬件条件不达标的因素,也有养老产业“去地产化”的大背景。

为了享受到政策补贴,保利地产[-1.48% 资金 研报]旗下和熹会老年公寓法定代表人钱京向北京市海淀区民政局申请民办非企业机构证书。此后申请补贴的过程,却颇为严格。

按照程序,钱京在2013年把申请递交到民政局。民政会初审入住床位数,区分自理和非自理老人。初审后,还聘请了第三方做审计工作,现场核实机构汇报的人数与实情是否相符。另外,还派出从事健康评估的工作人员,核实老人是自理或非自理。所有问题核实完后,在今年10月左右,民政局会把2013年的运营补贴下发。

由于是改建项目,和熹会还争取到改造投入30%的一次性建设型补贴。但即便如此,比之投入,补贴仍显微薄。钱京算了一笔账,自己前期土地、建安费、改造费,和熹会项目投入共2亿元。但实际和熹会住满才300人,哪怕建设补贴按新建算,建设与一年运营补贴相加也不过1700多万,与投入仍有较大差距。“我是做养老,不是养老地产。”寸草春晖养老院院长王小龙,敏感地打断了记者提问后强调。他经营的这家位于北京市朝阳区的养老机构,100个床位仅开业8个月就住满,如今排队的达到300多人,企业更是实现了8%-10%的年利润率状态。但聊起补贴,他用了“杯水车薪”来形容。

寸草春晖养老院的主要成本,体现在房屋租金,改造成本和人员工资三方面,这部分占据总支出的80%-90%。仅仅开业投入就达到1000万元,并且今后每年要交200万元房租。由于是租房做养老,王小龙原来能拿到的,仅是按每月每床位100-200元的运营补贴,去年这项共进账20万元。

“虽然政府新调整了补贴标准,但力度仍然偏弱。”王小龙表示,民营养老院存在这种问题,一个凳子、一把椅子,所用费用都要自己掏钱。院长王小龙,并没有自己的办公室,而是和会计、出纳挤在一个屋子里办公。在他的脑子里,处处想的是节约成本,“挤出地方安置床位,这样单个床位的成本才能压下来。”

攻坚养老土地

相比有限的资金补贴,企业更大的兴趣还在养老用地上。

在杨茜看来,房企、险资投身养老地产,无非是两种想法:其一,企业发展到一定程度,转型需求。战略眼光长远的,会自持项目不做产权销售,为境外融资资本运作等待时机;另一类,为得到优惠的养老用地,进而“挂羊头卖狗肉”行卖房之实,谋得巨大利润。“养老需要长线经营,目前绝大多数房企仍未找到盈利模式,真正能盈利的反而新鲜。”她说,一旦在政策层面被划清界限,再拿不到政策优惠,养老地产经营的困局或将再度加重。

杨茜在为打算进军养老地产的房企提供咨询时,已开始向后者灌输一种概念,“做养老必须要怀有回报社会的心态,不能全做成盈利的地产开发。”她推介的应变模式是全龄社区,有适合不同阶段老人的适老住宅、养老公寓、养老院三种载体。这样,既满足政策鼓励,又能实现盈利之需,同时也可以和政府在土地出让优惠问题上,增加谈判博弈时的砝码。

2013年3月,北京市民政局局长李万钧曾表示,土地是制约养老机构发展的瓶颈性问题。2013年将放开土地供应支持社会办养老机构发展。其中,对社会力量投资的非营利性养老机构采取划拨方式供地。营利性养老机构,则采取限定地价、规定配套和管理要求的招拍挂方式供地。

一个月后,北京市国土局在当年度国有建设用地5650公顷的供应计划中,首次单列养老设施用地计划指标100公顷。另外,成都市也明确到2020年规划建设395个养老设施项目,总占地11709亩。

企业层面,想在投身养老事业后,以更低的成本拿地甚至直接享受到土地划拨。政府层面,顾虑低价土地优惠最后异变为地产开发。落到供地执行环节,难免陷入冷场。

据了解,除2013年2月,中投发展以总价4.62亿元中标北京密云一宗含养老功能的居住用地外,如今迟迟未见其他养老设施用地动静。某区县领导更是直言,在养老用地试点上采取谨慎态度,另外很少有企业就土地问题在拍地前与政府沟通。“民政部门喊着支持,国土部门拍地价格却该多少是多少,这里有部门政策的断层。”朱凤泊表示,真正做养老的通过招拍挂拿纯住宅用地,代价太高。拿地上能和政府协商划拨综合用地,拿一小块住宅用地,另一块为医疗用地,土地成本就下来了,运营后期或能有利润。但他也理解,目前养老地产市场鱼目混珠,80%做养老的都是炒作噱头卖房子,服务不达标。在优惠政策下发前,应增强真假养老的甄别能力。

王小龙,不满足目前单个养老机构的微利状态,在他的计划里,只有连锁化和规模化才能实现做大做强,今年会再复制两三个寸草春晖。而在扩张过程中,碰到最大的问题是,好地段的物业掌握在基层政府和国营企业手里,宁愿租给快捷酒店,也不愿意低价租给养老企业。自己的养老院,选址只能离市中心越来越远。

房子如此,土地亦是如此。王小龙的困惑是,养老产业想发展起来,需要政府的统一协调。靠民政部门独撑,缺乏消防、住建委、国土局、卫生局等部门配合,往往一个关卡就让民营养老机构生存堪忧。